Fideicomisos al costo: tratamiento fiscal de aportes inmobiliarios

¿Qué son los fideicomisos de construcción al costo?

Los fideicomisos de construcción al costo son una modalidad específica de fideicomiso regulada por el artículo 14 del Decreto N° 150/007. Para calificar bajo este régimen, deben cumplir conjuntamente dos condiciones fundamentales:

• Objeto específico: La construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes
• Aportes proporcionales: Los fideicomitentes se obligan a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso

Esta figura resulta especialmente útil en proyectos inmobiliarios donde los participantes buscan construir para uso propio, minimizando el componente especulativo del negocio.

Modalidades de aportes en el fideicomiso

El caso analizado por la DGI presenta una estructura mixta de aportes que es común en la práctica:

Aportes de terrenos

Algunos fideicomitentes aportan los terrenos donde se construirá el edificio. Estas personas:

• Reciben unidades equivalentes al valor de mercado de sus terrenos
• No realizan aportes adicionales en dinero
• No participan de beneficios si la construcción resulta más barata
• No deben cubrir sobrecostos si la obra resulta más cara

Aportes dinerarios

Los restantes fideicomitentes realizan aportes en dinero proporcionales a su participación en las unidades que recibirán, cubriendo los costos de construcción.

Determinación de la renta bruta fiscal

Para los fideicomisos al costo, la renta bruta se calcula como la diferencia entre:

• Los aportes pactados con los fideicomitentes
• El valor fiscal de los bienes inmuebles transferidos

Caso especial: fideicomitentes que aportan terrenos

La normativa establece una regla específica para quienes aportan terrenos:

El valor de los aportes será equivalente al monto establecido en la escritura correspondiente, pero en ningún caso podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

En el caso consultado, como el aporte del terreno equivale al valor de las unidades recibidas, la renta bruta será igual a cero para estos fideicomitentes.

Aspectos clave para la implementación

Documentación necesaria

La DGI destaca la importancia de contar con:

• Contrato de fideicomiso que establezca claramente los montos de aportes
• Mecanismos de ajuste de costos bien definidos
• Escrituras que respalden la valuación de terrenos aportados

Valuación de terrenos

Es fundamental recordar que el valor considerado para los terrenos aportados no puede ser inferior al valor real de catastro, lo que puede impactar la estructura fiscal del proyecto.

Ventajas del régimen de fideicomiso al costo

Este régimen presenta beneficios significativos:

• Transparencia fiscal: Tratamiento especial en IRAE
• Seguridad jurídica: Marco normativo claro y específico
• Flexibilidad: Permite diferentes modalidades de aportes
• Eficiencia: Optimización de la carga tributaria en proyectos de construcción propia

Texto completo de la consulta

FIDUCIARIA PROFESIONAL QUE ACTÚA COMO FIDUCIARIA DE UN FIDEICOMISO QUE CATALOGA AL COSTO – CONSIDERACIONES – RENTA BRUTA – DETERMINACIÓN.

La consultante, es una fiduciaria profesional que actuará como fiduciaria de un Fideicomiso, que cataloga al costo. Relata que, se llevará adelante un proyecto inmobiliario consistente en la construcción de un edificio cuyas unidades serán adjudicadas a los fideicomitentes una vez finalizada la obra.

Los terrenos sobre los cuales se asentará el edificio a construir por el Fideicomiso, serán aportados a éste por sus propietarios, que tendrán la calidad de fideicomitentes y beneficiarios de una determinada cantidad de las unidades que se edificarán, considerando que su costo será equivalente al valor de mercado que se estima que tienen sus terrenos.

El aporte de sus inmuebles por parte estos fideicomitentes será su único aporte al Fideicomiso y no participarán de los beneficios que les pudieran corresponder si la construcción de las unidades de las cuales serán beneficiarios se realiza a un costo menor al inicialmente previsto, así como tampoco deberán realizar aportes adicionales si el costo final de dichas unidades fuera superior al estimado inicialmente.

Los restantes fideicomitentes realizarán aportes en dinero hasta cubrir los costos incurridos por el Fideicomiso, en proporción a la participación que les corresponda en el total de unidades de las cuales sean designados como beneficiarios.

Adelanta opinión que el proyecto debe calificarse bajo la modalidad de Fideicomiso al costo, con el régimen tributario previsto en el artículo 14 e incisos 5 y 6 literal b del artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007. Entendiendo que para el Fideicomiso la renta bruta correspondiente a las transferencias de las unidades a los fideicomitentes se determinará como la diferencia entre los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes y el valor fiscal de los bienes inmuebles transferidos, lo que en el caso de los fideicomitentes que aportan los terrenos será en cualquier caso igual a cero.

Al respecto el inciso cuarto del artículo 14 del Decreto N° 150/007, en la redacción otorgada por el artículo 1° del Decreto N° 27/013 de 23.01.013, establece que "(...) se entenderá por fideicomisos de construcción al costo, aquellos que cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

a) Tengan por objeto la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes en cumplimiento del contrato de fideicomiso.

b) En virtud del referido contrato, los fideicomitentes se obliguen a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto. El monto de los referidos aportes deberá estar establecido en el contrato de fideicomiso, así como la forma de aplicación de los ajustes que correspondan".

Es de destacar, que el negocio que se pretende desarrollar por la consultante en base al relato de hechos, coincidiría con la noción de Fideicomiso al costo que se transcribió, no obstante no se agrega documentación que respalde los relatos del negocio proyectado.

Y en ese sentido, la renta bruta correspondiente a las transferencias de bienes inmuebles realizadas a los fideicomitentes en cumplimiento de contratos de fideicomisos de construcción al costo: "(...) se determinará como la diferencia entre los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes y el valor fiscal de los bienes inmuebles transferidos". "En el caso de los fideicomitentes que aporten el terreno al fideicomiso, el valor de tales aportes será el equivalente al monto establecido en la correspondiente escritura. En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro", conforme incisos 3 y 5 del artículo 14 del Decreto N° 150/007, en la redacción otorgada por el artículo 1° del Decreto N° 27/013.

11.09.024 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 3 de octubre de 2024.