Exoneración IRPF: vivienda en construcción no califica como permanente

¿Qué establece la exoneración de IRPF por venta de vivienda permanente?

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del T.O. 1996 establece una importante exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para quienes vendan su vivienda permanente y cumplan ciertos requisitos específicos.

Esta exoneración permite que los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante no tributen IRPF, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes cuatro condiciones:

• El monto de la operación no supere 1.200.000 UI
• Al menos el 50% del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente
• Entre la venta y la compra de la nueva vivienda no medie un lapso superior a 12 meses
• El valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 UI

El problema de las viviendas en construcción

Un caso reciente planteado ante la DGI ilustra una situación común en el mercado inmobiliario uruguayo: la compra de viviendas sobre plano en edificios en construcción.

En este caso específico, una persona física:

• Vendió su vivienda permanente el 6 de octubre de 2020
• Compró una nueva vivienda el 29 de junio de 2021 a una empresa constructora
• El edificio estaba en construcción al momento de la compra
• Recién pudo ocupar la vivienda el 25 de noviembre de 2022 (fecha del acta de ocupación)

El consultante consideraba que cumplía todos los requisitos para acceder a la exoneración, ya que formalmente había destinado el 100% del producido de la venta a la nueva vivienda dentro del plazo de 12 meses.

Criterio de la DGI: la ocupación efectiva es clave

La Comisión de Consultas de la DGI rechazó la solicitud de exoneración, estableciendo un criterio claro y restrictivo sobre qué constituye una "nueva vivienda permanente".

"No se está adquiriendo una nueva vivienda permanente, en la medida que el edificio está en pleno proceso de construcción, pudiendo cumplir tal extremo recién a partir de que la unidad se encuentre terminada y en condiciones de ser ocupada"

Este criterio, ya sostenido anteriormente en la Consulta N° 6.044 de 2018, establece que una vivienda en construcción no puede considerarse "vivienda permanente" hasta que esté terminada y en condiciones de ser habitada.

Implicancias prácticas para los contribuyentes

Esta resolución tiene importantes consecuencias para quienes planifican operaciones inmobiliarias:

• Timing crítico: El plazo de 12 meses debe computarse hasta la ocupación efectiva de la nueva vivienda, no hasta la firma del contrato de compra
• Riesgo de incumplimiento: Comprar sobre plano puede implicar exceder el plazo de 12 meses si la obra se demora
• Planificación necesaria: Es fundamental considerar los tiempos de construcción al evaluar esta exoneración

Alternativas y recomendaciones

Ante esta situación, los contribuyentes que deseen acceder a la exoneración de IRPF tienen las siguientes opciones:

• Comprar viviendas terminadas: Adquirir inmuebles ya construidos y habitables
• Evaluar el timing: Si se opta por comprar en construcción, asegurar que la entrega se produzca dentro de los 12 meses
• Consultar previamente: Asesorarse antes de realizar la operación para evaluar el cumplimiento de todos los requisitos

Es importante recordar que todos los requisitos deben cumplirse conjuntamente para acceder a la exoneración, y el incumplimiento de cualquiera de ellos determina que no proceda el beneficio fiscal.

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA SIN OCUPACIÓN EN EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

Se consulta por parte de una persona física, sobre la aplicación de la exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establecida en el literal L) del artículo 27° del Título 7 del T.O. 1996.

La referida norma establece que están exonerados de este impuesto los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).
2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1:800.000 U.I. (un millón ochocientas mil unidades indexadas).

Respecto al cumplimiento de las condiciones para solicitar la devolución del IRPF retenido al momento de la venta de su inmueble vivienda permanente refiere:

1. El monto de la operación de venta no supera UI 1:200.000.
2. En su caso el 100% del producido se destinó a la adquisición de una nueva vivienda permanente. Dicha compra fue realizada a una empresa constructora y por tratarse de un edificio en construcción, la ocupación de la vivienda no pudo realizarse hasta la entrega por parte de la referida empresa. La misma fue documentada por acta de ocupación de día 25 de noviembre de 2022.
3. En su caso la operación de venta se produjo el 6 de octubre de 2020 y la operación de compra el 29 de junio de 2021.
4. El valor de adquisición de la nueva vivienda no superó UI 1:800.000.

Por todo lo anterior, entiende el consultante que se cumplen las condiciones para estar exonerado.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio del consultante.

En el caso en consulta, no se está adquiriendo una nueva vivienda permanente, en la medida que el edificio está en pleno proceso de construcción, pudiendo cumplir tal extremo recién a partir de que la unidad se encuentre terminada y en condiciones de ser ocupada, criterio sostenido por esta Comisión de Consultas en Consulta N° 6.044 de 12.03.018 (Bol. N° 538).

En consecuencia, en la medida que no se cumple con uno de los requisitos exigidos por la norma, no se dan las condiciones para acceder a la exoneración.

12.05.023 - La Directora General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 28 de julio de 2023.