Exoneración IRPF por venta de vivienda: alteración del orden temporal

Cuando vendés tu vivienda permanente, el incremento patrimonial obtenido puede estar exonerado del IRPF siempre que cumplas con ciertos requisitos. Pero, ¿qué pasa si comprás la nueva vivienda antes de vender la anterior? La DGI ha confirmado que esto es posible sin perder el beneficio.

El caso planteado

Una pareja de contribuyentes consultó a la DGI sobre una situación particular:

• Marzo 2022: Prometieron comprar un inmueble por U$S 250.000 (inmueble A)
• Setiembre 2022: Tomaron posesión del nuevo inmueble y comenzaron refacciones
• Febrero 2023: Se mudaron definitivamente al nuevo inmueble
• Febrero 2023: Vendieron su vivienda anterior por U$S 159.000 (inmueble B)

La pregunta clave era si podían acceder a la exoneración del IRPF por la venta del inmueble B, a pesar de haber alterado el orden temporal tradicional.

Requisitos para la exoneración

La exoneración del IRPF por venta de vivienda permanente requiere que se cumplan todas las siguientes condiciones:

1. Monto de la operación: No debe superar 1.200.000 UI
2. Destino del producido: Al menos el 50% debe destinarse a la nueva vivienda
3. Plazo máximo: Entre ambas operaciones no pueden transcurrir más de 12 meses
4. Valor de la nueva vivienda: No debe superar 1.800.000 UI

La alteración del orden temporal

El punto más interesante de esta consulta es que la DGI confirma que es válido comprar primero y vender después, siempre que se respete el plazo de 12 meses.

"No existe inconveniente en que se altere el orden temporal de los negocios jurídicos, es decir, que se adquiera primero el bien inmueble con destino a vivienda permanente y luego se enajene el inmueble que deja de ser la vivienda permanente."

Análisis del caso específico

En la situación consultada:

• ✅ Requisito 1: U$S 159.000 está muy por debajo del límite de 1.200.000 UI
• ✅ Requisito 2: Más del 50% se destinó a la nueva vivienda (U$S 125.000 de U$S 159.000)
• ✅ Requisito 4: La nueva vivienda (U$S 250.000) está bajo el límite de 1.800.000 UI
• ✅ Requisito 3: Entre la promesa de compra (marzo 2022) y la venta (febrero 2023) transcurrieron menos de 12 meses

Momentos relevantes para el cómputo del plazo

La DGI establece que para el cómputo del plazo de 12 meses se debe considerar:

• Para la compra: La fecha de la promesa de compra (no la escrituración)
• Para la venta: La fecha efectiva de la enajenación

En este caso, el plazo se computó desde la promesa de compra del inmueble A (marzo 2022) hasta la venta del inmueble B (febrero 2023).

Implicancias prácticas

Esta interpretación de la DGI tiene importantes consecuencias prácticas:

• Mayor flexibilidad: Podés asegurar tu nueva vivienda antes de vender la actual
• Mejor planificación: No dependés de vender primero para poder comprar
• Aprovechamiento de oportunidades: Si encontrás la vivienda ideal, podés prometerla sin perder la exoneración

Recomendaciones clave

1. Documentá todo: Conservá evidencia de fechas de promesas, mudanzas y posesión efectiva
2. Respetá el plazo: Los 12 meses son inflexibles, planificá con margen
3. Verificá los montos: Asegurate de cumplir con los límites establecidos
4. Consultá profesional: Cada situación es particular y puede requerir análisis específico

Texto completo de la consulta

IRPF – INCREMENTOS PATRIMONIALES – VIVIENDA PERMANENTE – ALTERACIÓN DEL ORDEN TEMPORAL. CORRESPONDE.

Se presentan dos contribuyentes planteando la siguiente situación:

1) El 11 de marzo de 2022 los consultantes, casados entre sí, prometieron en compra un inmueble (en adelante "inmueble A") que se encontraba arrendado, habiendo pactado como precio la suma de U$S 250.000, pagaderos en varias partidas, a saber: a) U$S 25.000 se abonaron al momento de la promesa; b) U$S 125.000 pagaderos, con el fruto de la venta del padrón al que se hará referencia en el numeral siguiente, en el plazo de 6 meses contados desde la efectiva entrega del bien prometido en venta. El plazo para realizar este pago se pactó como prorrogable en caso de que no se hubiera enajenado el bien al que se hará referencia en el numeral 2); c) el saldo de U$S 100.000 sería abonado en 48 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, venciendo la primera a los 30 días que se hubiera abonado la suma de U$S 125.000 una vez enajenado el bien del numeral 2).

El contrato de arrendamiento del inmueble prometido en compra, fue rescindido con fecha 18 de agosto de 2022. Según documento de rescisión de contrato de arrendamiento cuya copia simple se agregó a la consulta, los arrendatarios entregarían el inmueble con fecha 30 de setiembre del mismo año.

Los consultantes sostienen que la toma de posesión del inmueble "A" sucedió efectivamente el 30 de setiembre de 2022, si bien no agregan documento que acredite fehacientemente tal hecho. Asimismo, expresan que comenzaron a realizar refacciones en el inmueble los primeros días de octubre de 2022 (surgiendo del documento que adjuntan que la obra fue inscripta ante el Banco de Previsión Social con fecha 12 de dicho mes y año), y que se mudaron al inmueble aun en obra, la que habría terminado el 28/02/2023.

2) Por otro lado, con fecha 15 de febrero de 2023, los consultantes enajenaron el inmueble que indican era su vivienda permanente (en adelante "inmueble B") por el monto del U$S 159.000.

En función de lo anterior, entienden que se encuentran "(...) comprendidos en las condiciones dispuestas para acceder a la devolución del IRPF por incrementos patrimoniales que (...) fuera retenido en la ocasión de la venta del (...)" inmueble B.

A los efectos de contestar la consulta es necesario tener en cuenta lo dispuesto por el artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, el que refiere a las exoneraciones del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en su literal L) indica como exonerados: "Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).
2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientas mil unidades indexadas)".

Conclusión: La DGI confirma que corresponde la exoneración, estableciendo que no existe inconveniente en alterar el orden temporal de los negocios jurídicos, siempre que se respeten todos los requisitos establecidos en la normativa, especialmente el plazo máximo de 12 meses entre ambas operaciones.