Exoneración IRPF: ¿aplica para la venta de nuda propiedad?

¿Qué es la nuda propiedad y cómo difiere de la propiedad plena?

Para entender esta consulta, primero debemos aclarar conceptos fundamentales del derecho de propiedad. La propiedad plena es el derecho completo sobre un bien, que incluye tanto la propiedad como el usufructo. En cambio, la nuda propiedad es solo la propiedad despojada del usufructo.

En términos prácticos:

• Nudo propietario: es dueño del inmueble pero no puede usarlo ni habitarlo
• Usufructuario: puede usar y habitar el inmueble, pero no es propietario
• Propietario pleno: tiene ambos derechos reunidos

La exoneración de IRPF por venta de vivienda única

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece una exoneración muy beneficiosa para los contribuyentes: no pagar IRPF por la ganancia de capital al vender la vivienda única.

Esta exoneración requiere que se cumplan todas estas condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 UI
2. Que al menos el 50% del producido se destine a adquirir una nueva vivienda
3. Que entre la venta y la compra de la nueva vivienda no pasen más de 12 meses

El criterio de la DGI: solo aplica para propiedad plena

En esta consulta, la DGI fue categórica: la exoneración no aplica cuando se vende únicamente la nuda propiedad. El organismo fiscal estableció que la norma exige específicamente la "enajenación de inmuebles", interpretando que esto refiere a la propiedad plena, no a derechos reales menores como la nuda propiedad.

"La contribuyente no enajenó la propiedad plena del inmueble, sino que vendió la nuda propiedad sobre el bien, esto es un derecho real menor. Por lo tanto, se encuentra excluida de la exoneración pretendida."

Implicancias prácticas para los contribuyentes

Este criterio tiene consecuencias importantes:

• Planificación sucesoria: Si estás considerando dividir la propiedad en nuda propiedad y usufructo como estrategia patrimonial, tené en cuenta que perdés la exoneración de IRPF
• Separación de bienes: Como en este caso, donde los cónyuges separados de bienes dividieron los derechos sobre el inmueble
• Ventas parciales: La venta de cualquier derecho real menor sobre la vivienda no califica para la exoneración

Alternativas y consideraciones

Si te encontrás en una situación similar, considerá estas opciones:

• Venta conjunta: Si es posible, coordinar la venta tanto de la nuda propiedad como del usufructo simultáneamente
• Reunión de derechos: Primero reunir la propiedad plena y luego vender
• Asesoramiento profesional: Consultar con un contador especializado antes de estructurar la operación

Preguntas frecuentes

¿Y si vendo la nuda propiedad y el usufructo el mismo día?
Según este criterio de la DGI, seguiría sin aplicar la exoneración porque no se trata de una única enajenación de la propiedad plena, sino de dos ventas separadas de derechos distintos.

¿Esto aplica también para promesas de enajenación?
Sí, la norma incluye expresamente las promesas de enajenación y cesión de promesas, por lo que el criterio sería el mismo.

¿Puedo aplicar otras exoneraciones?
Deberías revisar si aplican otras exoneraciones del artículo 27°, aunque esta específica de vivienda única queda descartada.

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE NUDA PROPIEDAD – IRPF – DEVOLUCIÓN, NO CORRESPONDE.

Se presenta una contribuyente expresando que: 1) con fecha 17/08/2022 enajenó la nuda propiedad de un inmueble, mientras que su cónyuge, con quien se encuentra separada de bienes, enajenó el usufructo del mismo bien. 2) En igual fecha, el producido de la enajenación de la nuda propiedad lo destinó a adquirir un terreno con construcciones. Aclara que el inmueble respecto del cual enajenó la nuda propiedad, lo habitaba en forma personal, siendo su única vivienda real y permanente.

Entiende que corresponde la devolución del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) abonado en oportunidad de la "(...) venta del padrón(...)", por tratarse de su "(...) única vivienda real y permanente, la cual habitaba en forma personal", estando comprendida en los requisitos previstos por el literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio expuesto por la consultante por las razones que se dirán a continuación.

El artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 dispone que "Están exonerados de este impuesto:

(...)

L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I.(un millón doscientas mil unidades indexadas).
2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses".

Conforme a la normativa citada, la exoneración del impuesto en cuestión opera cuando se enajene, prometa enajenar o se ceda una promesa de enajenación de un inmueble que sea la vivienda permanente del enajenante, agregando tres condiciones que se deben dar acumulativamente.

En el caso planteado por la consultante resulta innecesario el análisis de las condiciones referidas en los numerales 1 a 3 del literal L) del artículo 27° citado, ya que no se cumple con la primera parte del literal, al no tratarse de la enajenación de un inmueble. La contribuyente no enajenó la propiedad plena del inmueble, sino que vendió la nuda propiedad sobre el bien, esto es un derecho real menor. Por lo tanto, se encuentra excluida de la exoneración pretendida.

En definitiva, no se presenta la condición que establece la primera parte del literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, en cuanto a que se trate de la "(...)enajenación de inmuebles(...)", por lo que no le corresponde la exoneración pretendida.

02.08.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 4 de octubre de 2023.