Exoneración de IVA en arrendamiento de locales dentro de supermercados

¿Cuándo se exonera el IVA en alquileres de locales comerciales?

Una situación cada vez más común en Uruguay es el arrendamiento de espacios comerciales dentro de supermercados o grandes superficies comerciales. En estos casos, surge la duda sobre si corresponde o no el cobro del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el monto del alquiler.

La DGI ha establecido criterios claros al respecto, determinando que estos contratos pueden estar exonerados de IVA cuando cumplen con las condiciones específicas del arrendamiento de inmuebles.

Requisitos para la exoneración del IVA

Para que un contrato de arrendamiento de local comercial quede exonerado de IVA, debe cumplir con los siguientes elementos esenciales:

• Desplazamiento de la tenencia: El arrendador debe entregar efectivamente la posesión del inmueble al arrendatario
• Independencia del local: El espacio debe contar con servicios independientes (energía, seguridad)
• No compartir instalaciones: El arrendatario no debe compartir clientela ni otras instalaciones con el arrendador
• Cumplimiento del Código Civil: El contrato debe ajustarse a las disposiciones de los artículos 1776, 1796 y 1827 del Código Civil

Marco legal aplicable

La exoneración se fundamenta en:

• Literal c) del numeral 2) del artículo 19 del Título 10 del TO 1996: Establece la exoneración para arrendamientos de inmuebles
• Artículo 60° del Decreto N° 220/998: Define el concepto de arrendamiento
• Código Civil (arts. 1776, 1796, 1827): Regula las obligaciones del arrendador y arrendatario
• Ley N° 14.291: Marco normativo complementario

Casos similares: Shoppings y centros comerciales

Esta interpretación es consistente con el tratamiento que reciben los arrendamientos en shoppings y centros comerciales, donde tampoco se cobra IVA sobre el alquiler cuando se configuran como verdaderos contratos de arrendamiento de inmuebles.

La clave está en que el arrendatario obtenga la tenencia real del espacio, pudiendo usarlo y gozarlo de manera independiente, sin estar subordinado al arrendador en el desarrollo de su actividad comercial.

Diferencia con otros tipos de contratos

Es importante distinguir el arrendamiento de inmuebles de otros tipos de contratos que sí están gravados con IVA:

Si el contrato no implica el desplazamiento real de la tenencia, o si existe una prestación de servicios adicional significativa por parte del arrendador, podría no calificar como arrendamiento exonerado y quedar sujeto a IVA.

Aspectos prácticos para empresarios

Si tenés un negocio ubicado dentro de un supermercado u otra gran superficie:

• Verificá la independencia: Asegurate de que tu local tenga servicios independientes
• Revisá el contrato: Debe estar redactado como un arrendamiento tradicional
• Documentá la tenencia: Mantené evidencia de que tenés control real del espacio
• Consultá con tu contador: Cada situación puede tener particularidades específicas

Esta exoneración representa un ahorro significativo tanto para el arrendador (que no debe cobrar IVA) como para el arrendatario (que no debe pagarlo).

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.600

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE COBRANZAS DENTRO DE SUPERMERCADO - IVA - EXONERACIÓN.

Una empresa que gira en el ramo de local de cobranzas, que se encuentra ubicado dentro de un supermercado consulta acerca de la pertenencia o no del cobro del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el alquiler, por parte del arrendador.

El consultante establece que dicho local posee servicios de energía y seguridad independiente, que no comparte con el arrendador ni clientela ni otras instalaciones. Plantea también que: "...se puede asimilar a los contratos de arrendamientos de los locales comerciales en las grandes superficies y centros comerciales (shoppings) en donde no existe gravamen del impuesto al valor agregado sobre el monto del alquiler percibido".

Adelanta opinión en sentido que el contrato de arrendamiento cumple con lo establecido en el Código Civil y la Ley N° 14.291 de 4 de julio de 1974 y por ende con la definición del artículo 60° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998. Por consiguiente, los ingresos por arrendamientos, se encontrarían exonerados del IVA por el literal c) del numeral 2) del artículo 19 del Título 10 del Texto Ordenado 1996.

El artículo citado remite al Código Civil para definir el concepto de arrendamiento de inmuebles.

El artículo 1776 del Código Civil que trata del arrendamiento en general, tanto de cosas como de obras y de servicios, dice que la obligación del arrendador es la de conceder el uso y goce de una cosa a cambio de un precio.

En una primera instancia, se podría establecer que, dentro de este concepto cabría cualquier acuerdo cuyo objeto fuera el permitir ese uso y goce en mayor o menor medida y sin el necesario desplazamiento de la tenencia de la cosa.

Sin embargo, el artículo 1796 acota el alcance y establece como primera obligación del arrendador la de entregar la cosa arrendada, y la obligación del arrendatario de devolverla en el mismo estado cuando termina el contrato (artículo 1827). Por lo tanto es esencial en un contrato de arrendamiento de inmuebles el desplazamiento de la tenencia de la cosa, del arrendador hacia el arrendatario.

En el caso en consulta, de la información aportada surge que se verifica el desplazamiento de la tenencia del inmueble.

Por lo expuesto se considera que el contrato por el que se consulta deberá tener el tratamiento correspondiente al arrendamiento de inmuebles y por lo tanto queda alcanzado por la exoneración dispuesta en el literal c) del numeral 2) del artículo 19 del Título 10 del Texto Ordenado 1996.

22.12.015 - El Director General de Rentas.