Exoneración de IRPF al vender tu vivienda permanente: ¿importa el orden de los negocios?

Cuando una persona vende su vivienda permanente con la intención de comprar otra, la ley uruguaya prevé una exoneración de IRPF sobre el incremento patrimonial generado por esa venta. Pero ¿qué pasa si, por las circunstancias del mercado inmobiliario, la compra de la nueva vivienda se concreta antes que la venta de la anterior? ¿Se pierde el beneficio?

La DGI respondió este interrogante en la Consulta N° 4.758 y la respuesta es clara: el orden temporal entre ambos negocios no determina la procedencia de la exoneración. Lo que importa es que se cumplan las cuatro condiciones establecidas en la norma.

El caso concreto que motivó la consulta

Una escribana planteó a la DGI la siguiente situación:

• Una persona tenía un inmueble como vivienda permanente y acordó verbalmente venderlo para comprar otra vivienda con ese producido.
• Antes de cerrar la venta de la anterior, firmó un boleto de reserva y un compromiso de compraventa de la nueva vivienda, pagando parte del precio y dejando constancia de que el saldo se cancelaría con lo obtenido de la venta futura.
• El primer comprador interesado en la vivienda anterior desistió, por lo que la venta no se concretó en ese momento.
• Luego apareció un segundo interesado, con quien también se firmó un boleto de reserva, dejando constancia de que el producido de la venta se destinaría al pago del saldo de la nueva vivienda.

La pregunta era si, dado que la compra de la nueva vivienda ocurrió temporalmente antes que la venta de la anterior, correspondía igualmente aplicar la exoneración de IRPF.

¿Qué dice la norma? Las cuatro condiciones del Art. 27, Lit. L

El artículo 27, literal L del Título 7 del T.O. 1996 (Ley N° 18.083) establece cuatro condiciones para que proceda la exoneración de IRPF por incremento patrimonial en la venta de una vivienda permanente:

• Condición 1 – Monto máximo de la vivienda vendida: el precio de venta (o promesa) no puede superar determinado tope establecido en la norma.
• Condición 2 – Destino del producido: al menos el 50% de lo obtenido en la venta debe destinarse a la compra de la nueva vivienda.
• Condición 3 – Plazo máximo entre ambos negocios: no pueden transcurrir más de 12 meses entre la enajenación de la vivienda anterior y la adquisición de la nueva.
• Condición 4 – Monto máximo de la vivienda adquirida: el precio de compra (o promesa) de la nueva vivienda tampoco puede superar el tope previsto.

Como se puede ver, ninguna de estas condiciones exige un orden específico entre los dos negocios. La norma no dice "primero se vende y luego se compra"; simplemente fija requisitos de montos, destino y plazo.

El criterio de la DGI: el orden de exposición no crea una condición implícita

La DGI compartió el criterio de la consultante y fue especialmente precisa en un punto que suele generar confusión: el hecho de que la norma mencione primero la venta y luego la compra es simplemente una cuestión de orden expositivo, no una condición adicional implícita.

"No resulta de la norma como exigencia un orden de prelación en el sentido de que la enajenación de la anterior tiene que anteceder a la compra de aquella que la sustituye como vivienda permanente. [...] La existencia de un determinado y necesario orden lógico de exposición, común a toda norma, no debe confundirse como una nueva exigencia implícita en ese orden expositivo."

El espíritu de la norma, señala la DGI, es beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando el precio obtenido —o al menos el 50%— se destina a adquirir una nueva en sustitución. Este objetivo se cumple independientemente de cuál de los dos negocios se concrete primero.

¿Qué significa esto en la práctica?

La resolución de la DGI tiene implicancias muy concretas para quienes enfrentan situaciones similares:

• Podés firmar el compromiso de compra de la nueva vivienda antes de vender la anterior sin perder la exoneración de IRPF, siempre que se cumplan las cuatro condiciones del literal L.
• Es fundamental dejar constancia documental (en boletos, compromisos de compraventa, etc.) de que el producido de la venta se destinará al pago de la nueva vivienda. Eso fue clave en el caso consultado.
• El plazo de 12 meses entre ambos negocios sigue siendo un límite estricto: hay que respetar esa ventana temporal, cualquiera sea el orden en que ocurran.
• La escribana interviniente en la operación debe realizar igualmente la retención de IRPF correspondiente, ya que la norma lo exige expresamente incluso para operaciones potencialmente exoneradas.

Un error frecuente que conviene evitar

Muchas personas (y a veces sus asesores) asumen que la exoneración solo aplica si primero se vende la vivienda anterior y luego se compra la nueva. Este artículo —y el criterio de la DGI— demuestra que esa lectura es incorrecta.

El mercado inmobiliario tiene sus propios tiempos: oportunidades que no esperan, compradores que desisten, plazos que se superponen. La norma fue diseñada con esa realidad en mente y, bien interpretada, brinda flexibilidad suficiente para que la exoneración funcione en escenarios complejos como el descripto.

Lo que sí puede hacerte perder el beneficio es no documentar correctamente el destino de los fondos, superar los montos máximos establecidos, no alcanzar el 50% de destino a la nueva vivienda, o exceder el plazo de 12 meses.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.758

VENTA DE VIVIENDA PERMANENTE PARA ADQUISICIÓN DE OTRA – IRPF – COMPRA DE LA NUEVA VIVIENDA ANTERIOR A LA VENTA DE LA VIVIENDA PERMANENTE – ALTERACIÓN DEL ORDEN TEMPORAL.

1. Se plantea por parte de una escribana el siguiente caso:

• La titular de un inmueble que lo tenía como vivienda permanente, convino verbalmente su venta para con el producido adquirir otra vivienda.
• A fin de adquirir la nueva vivienda firmó boleto de reserva, seguido de la suscripción de un compromiso de compraventa, con integración parcial del precio acordado; boleto en el que se hizo constar que, la promitente compradora cancelaría el saldo del precio con lo obtenido de la venta de la vivienda de que era titular.
• Venta ésta que, no llegó a concretarse con el primer interesado, quien desistió de la adquisición. Luego de lo que, apareció un segundo interesado con el que se firmó boleto de reserva en el que se hizo constar que, lo obtenido por la venta se destinaría al pago del saldo de precio de la nueva vivienda de la vendedora.

La consultante estima que es aplicable al caso la exoneración del Art. 27, Lit. L, Título 7 del T.O. 1996 (Ley N° 18.083 de 27 de diciembre 2006), sin que obste a ello que en el orden temporal se diera primero el negocio de compra de la nueva vivienda, y posteriormente el de venta de la anterior.

2. Se comparte el criterio de la consultante, ajustado según las siguientes consideraciones.

La normativa referida tratándose de viviendas permanentes, establece cuatro condiciones para que juegue el beneficio exoneratorio del Impuesto a las Rentas de la Personas Físicas, por concepto de incrementos patrimoniales.

Condiciones que están explicitadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L citado.

En el primero y cuarto se establecen, respectivamente, montos máximos que no pueden ser superados, para la venta o promesa de ella y para la compra o promesa, de las viviendas a enajenar y adquirir por parte del beneficiario de la exoneración.

En el segundo numeral se establece como exigencia que, al menos un cincuenta por ciento de lo obtenido en la venta vaya al pago de la nueva vivienda.

Una última condición, que aparece en el numeral tercero, se concreta en una magnitud o cuantum temporal: que no pasen más de doce meses entre los negocios de enajenación de la anterior vivienda por un lado, y el de adquisición de la nueva, por otro.

No resulta de la norma como exigencia, un orden de prelación en el sentido de que la enajenación de la anterior tiene que anteceder a la compra de aquella que la sustituye como vivienda permanente.

Acerca de lo cual, la existencia de un determinado y necesario orden lógico de exposición, común a toda norma, no debe confundirse como una nueva exigencia implícita en ese orden expositivo.

Orden que, en la disposición en vista hace que, primero se mencione la venta de la anterior vivienda y luego la compra de la nueva; caso del numeral tercero donde se establece el límite de los doce meses entre ambos negocios.

Orden de exposición que por lo mismo no está expresado en la norma como una nueva condición; con el agregado de que en su espíritu está el beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando se lo hace para usar el precio conseguido, o por lo menos un cincuenta por ciento, en la adquisición de otras nuevas, en sustitución. Sin importar, en cuanto no relevante, cual de los dos negocios acaece primero y cual en un segundo momento.

En suma, de cumplirse en lo consultado, las exigencias expresadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L, Art. 27 del Título 7, T.O. 1996, le corresponde la exoneración relativa a la enajenación de la primera vivienda; sin importar que este negocio haya ocurrido con posterioridad a que se concretara la promesa de compraventa de la nueva.

Por último cabe tener presente que conforme lo dispone la citada norma legal: "Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal", por lo que la escribana interviniente deberá hacer efectiva dicha retención.

17.10.007 – El Director General de Rentas.
BOLETÍN 413 – OCTUBRE DE 2007