Error en precio de escritura: cómo se calcula el IRPF correctamente

El problema del precio mal consignado

Una situación común en las operaciones inmobiliarias es cuando el precio total de una transacción no queda correctamente reflejado en la escritura de compraventa. Esto puede generar complicaciones importantes a la hora de calcular el IRPF por incrementos patrimoniales en una futura venta.

En este caso específico, las escribanas consultantes enfrentaron un problema típico: en la escritura de compraventa se consignó únicamente el monto pagado en efectivo (U$S 18.000), pero no se dejó constancia de que uno de los compradores asumía la deuda hipotecaria existente con el BHU.

La solución según la DGI: principio de realidad económica

La Dirección General Impositiva fue clara en su respuesta, aplicando el principio de realidad económica consagrado en el artículo 6° del Código Tributario. Según este principio, debe considerarse la sustancia económica real de la operación, más allá de la forma en que fue documentada.

El valor de adquisición del inmueble se conforma por el precio que surge de la escritura de compraventa MÁS el valor que surge de la modificación de hipoteca por la cual uno de los compradores asumió la deuda existente con el BHU.

Elementos que conforman el precio real

Para el cálculo correcto del IRPF por incrementos patrimoniales, la DGI estableció que el valor de adquisición debe incluir:

• El monto pagado en efectivo: U$S 18.000 según la escritura
• La deuda asumida: El saldo del préstamo hipotecario que el comprador tomó a su cargo

Esta interpretación es lógica porque ambos valores conforman la contraprestación que recibió el vendedor al enajenar el inmueble. El vendedor se benefició tanto del dinero recibido como de la liberación de su deuda hipotecaria.

Implicancias prácticas para escribanos y contribuyentes

Esta resolución tiene varias consecuencias importantes:

• Documentación completa: Es fundamental que todas las escrituras reflejen correctamente el precio total de la operación, incluyendo deudas asumidas
• Cálculo del IRPF: Los escribanos pueden liquidar el IRPF considerando el valor real de adquisición, aunque no esté completamente reflejado en una sola escritura
• Respaldo documental: Es necesario contar con toda la documentación que acredite los valores involucrados (escritura de compraventa + modificación de hipoteca)

Requisitos para aplicar este criterio

La DGI estableció una condición importante: los interesados deben acreditar fehacientemente tanto la compraventa como la modificación de hipoteca, de forma que se puedan verificar:

• Los valores en cuestión
• La fecha cierta de las operaciones
• Todos los elementos relevantes de las transacciones

Importante: En el caso consultado, inicialmente se presentaron copias simples, por lo que la DGI condicionó su respuesta a la presentación de documentación fehaciente.

Recomendaciones para evitar estos problemas

Para prevenir situaciones similares, es recomendable:

• Especificar claramente en la escritura el precio total, detallando tanto el monto en efectivo como las deudas asumidas
• Coordinar la escritura de compraventa con cualquier modificación de hipoteca para que ambas reflejen la realidad económica
• Conservar toda la documentación relacionada con la operación inmobiliaria
• Consultar con profesionales especializados ante situaciones complejas

Texto completo de la consulta

COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON SALDO ANTE EL BHU Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA - ERROR DE PRECIO CONSIGNADO - IRPF - VENTA A NUEVO COMPRADOR - LIQUIDACIÓN - PAGO - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se presentan dos Escribanas Públicas expresando que en octubre de 2012 una de ellas autorizó una escritura de compraventa y simultáneamente, una escritura de modificación de hipoteca con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). En este último documento, uno de los compradores asumió la deuda por préstamo hipotecario que mantenía la vendedora con el BHU.

Plantean que en la escritura de compraventa, se consignó por error como precio únicamente el monto de U$S 18.000, que fue la suma que la vendedora recibió en efectivo como pago, pero que no se dejó constancia en ese documento que uno de los compradores asumía el saldo de la deuda por préstamo hipotecario que existía con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU).

Manifiestan que en oportunidad de la celebración de la compraventa, se abonaron el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en tiempo y forma, considerando el precio de U$S 18.000 más la deuda asumida ante el BHU por uno de los compradores.

Aclaran que han intentado celebrar una escritura de Declaratoria con la vendedora del año 2012, a los efectos de rectificar el error cometido en la cláusula de precio, sin embargo la misma se ha negado.

Finalmente, indican que existe un boleto de reserva para una nueva venta del inmueble, por lo que consultan si es posible que la Escribana que autorizará la escritura de compraventa, liquide y abone el IRPF considerando como precio de adquisición en el año 2012 la suma de los U$S 18.000 más la deuda que tenía el vendedor del negocio celebrado en dicho año y que fue asumida por uno de los compradores (futuro vendedor) con el BHU.

Respuesta:

Esta Comisión de Consultas entiende que, más allá de que la cláusula de precio no fue correctamente pactada, en el caso planteado y por aplicación del artículo 6° del Código Tributario, debe considerarse que el valor de adquisición del inmueble que hoy se pretende enajenar se conforma por el precio que surge de la escritura de compraventa de octubre de 2012 y el valor que surge de la modificación de hipoteca en la cual se renueva con el BHU el referido contrato que fuera celebrado originalmente y por el cual uno de los futuros vendedores asumió la deuda existente con dicho banco.

Por aplicación del principio de realidad debe entenderse que el valor de adquisición que deberá considerarse a los efectos del cálculo de la renta para el IRPF - Incrementos Patrimoniales, es la suma de ambos montos y no sólo el que se abonó al momento de la venta en efectivo, ya que los dos valores conforman la contraprestación que recibió el vendedor al enajenar el inmueble.

Lo expuesto en la presente respuesta se encuentra supeditado a que los interesados acrediten fehacientemente ante esta Administración la compraventa y la modificación de hipoteca, de forma tal que se puedan cotejar los valores en cuestión, fecha cierta y demás elementos, considerando que al momento de agregar la documentación a la consulta lo hizo a través de copias simples.

12.05.023 - La Directora General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 24 de mayo de 2023.