Error en escritura: cuándo genera nuevos impuestos ITP e IRPF

Una situación que puede generar dudas importantes en el ámbito inmobiliario es qué ocurre cuando se detecta un error en una escritura de compraventa y es necesario rectificarla. ¿Esta rectificación genera nuevamente el pago de ITP e IRPF? La respuesta depende del tipo de error cometido.

Tipos de errores en escrituras

La Dirección General Impositiva (DGI) establece una distinción fundamental entre dos tipos de errores:

• Error material o formal: Cuando se establece incorrectamente el número de unidad, pero la descripción de toda la unidad enajenada es correcta
• Error de identificación del padrón: Cuando el error implica que se está refiriendo a una unidad completamente diferente

Consecuencias tributarias según el tipo de error

Error material - No genera nuevos impuestos

Cuando estamos frente a un simple error material, la rectificación es considerada un acto meramente declarativo. En este caso:

• No se configura nuevamente el hecho generador del ITP
• No se genera IRPF adicional
• La rectificación simplemente corrige datos formales sin cambiar la esencia del negocio

Error de identificación - Genera nuevos impuestos

Cuando el error implica cambiar el objeto del contrato (una unidad por otra), se considera un nuevo negocio jurídico. Esto significa:

• Se configura nuevamente el hecho generador del ITP
• Corresponde analizar la aplicación del IRPF
• Se debe tributar como si fuera una nueva operación

El caso analizado por la DGI

En la consulta resuelta, se había enajenado una unidad identificada como 005, pero en la escritura se consignó erróneamente la unidad 003. Al momento de rectificar:

Los herederos del vendedor fallecido y la vendedora (cónyuge supérstite), junto con los compradores, otorgaron una escritura de rectificación estableciendo que el bien enajenado fue la unidad 003 y no la 005.

Aunque ambas unidades tenían la misma superficie y valor catastral, la DGI determinó que se trataba de un cambio de objeto del contrato, no de un mero error formal.

Criterio aplicado por la DGI

La DGI es clara en su posición: "la sustitución de un requisito esencial para la validez del contrato como lo es su objeto elimina toda posibilidad de considerar el acto como meramente declarativo".

Por tanto, cuando se cambia la identificación del inmueble objeto del contrato:

1. El documento original sigue siendo válido y produjo sus efectos
2. La rectificación constituye un nuevo hecho generador
3. No corresponde devolución del impuesto pagado por el acto original

Recomendaciones prácticas

Para evitar estas complicaciones tributarias, es fundamental:

• Verificar minuciosamente todos los datos del inmueble antes de firmar la escritura
• Confirmar la identificación catastral y confrontarla con la documentación del inmueble
• Revisar la descripción completa de la unidad, no solo el número
• Consultar con el escribano ante cualquier duda sobre la identificación del bien

En caso de detectar un error, es recomendable consultar con un asesor tributario para determinar si se trata de un error material o de identificación, ya que las consecuencias fiscales son completamente diferentes.

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6461 - ENAJENACIÓN DE INMUEBLE CON ERROR DE IDENTIFICACIÓN DE PADRÓN

Se consulta por un Escribano Público respecto a la siguiente situación: se otorgó una compraventa en el año 2003, por la cual dos personas, casadas entre sí, enajenaron por título compraventa y modo tradición a otra persona, casada, una unidad de propiedad horizontal identificada con el número 005. Uno de los cónyuges enajenantes falleció intestado, habiéndose declarado judicialmente como únicos y universales herederos del causante, a sus hijos, sin perjuicio de los derechos del cónyuge supérstite por su mitad de gananciales.

Los compradores cuando se propusieron enajenar el bien, advirtieron que en la escritura de compraventa se había padecido error, ya que se hizo referencia a la unidad 003 y no a la 005 que es la que se expresa que ocupan los referidos compradores.

Dado el error constatado, los herederos del vendedor fallecido y la vendedora (cónyuge supérstite), con los compradores, otorgaron una escritura de rectificación de la compraventa del año 2003, en la cual se estableció que el bien enajenado fue la unidad 003 y no la 005, habiéndose además ratificado en la posesión del inmueble.

Aclara el consultante que las dos unidades tienen la misma superficie y el mismo valor catastral.

Consultan actualmente "...si la escritura de rectificación y ratificación generaría el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y/o Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)", adelantando opinión en el sentido de que el hecho generador de dichos impuestos se configuró con la compraventa del año 2003, estando dicho negocio gravado por ITP (que habría sido abonado) y no por IRPF considerando que dicho impuesto no se encontraba vigente en el año referido.

Esta Comisión de Consultas entiende que debe estarse al contenido de las dos escrituras en cuestión. La respuesta será diferente si estamos frente a un simple error material en el cual se estableció el número de unidad en forma equivocada, pero con la descripción correcta de toda la unidad enajenada (no sólo en cuanto a superficie), o si, por el contrario, el error no es meramente numérico sino de identificación del padrón individual enajenado.

En el primer caso, estaremos frente a un error material que podrá ser rectificado sin configurar el hecho generador del ITP y del IRPF, por ser un acto meramente declarativo. En la segunda hipótesis, existirá un nuevo negocio, ya que el objeto del mismo será otra unidad, por lo que configurará los hechos generadores del ITP (artículo 1° del Título 19 T.O. 1996) y del IRPF (artículos 2°, 17° y siguientes del Título 7 T.O. 1996).

Esta Comisión de Consultas se ha expedido en igual sentido en otras oportunidades, Consultas N° 6.151 de 1°.02.019, N° 4.636 de 30.11.006 (Bol. N° 403) y N° 3.368 de 16.09.993 (Bol. N° 244). En esta última, si bien únicamente haciendo referencia al ITP, pero con consideraciones trasladables al caso planteado en la presente consulta, se expresó que:

"Si la rectificación no tiene otro contenido que el de rectificar errores formales padecidos en el acto matriz, su naturaleza será declarativa y no le corresponderá el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales; por el contrario si a través de ella se introducen modificaciones que permitan considerarlo otro acto, su naturaleza dejará de ser declarativa y corresponderá analizar en cada caso si configura o no enajenación para resolver la procedencia o no del pago del impuesto."

04.04.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 17 de junio de 2022.