Enajenación de nuda propiedad con reserva de usufructo en sociedades

Contexto de la operación

En el ámbito empresarial uruguayo, particularmente en sectores de infraestructura como telecomunicaciones, es común encontrar estructuras complejas de propiedad. Una operación que genera importantes interrogantes fiscales es la enajenación de nuda propiedad con reserva de usufructo, donde una empresa vende la propiedad de un bien pero mantiene el derecho a usarlo.

Esta estructura permite a las empresas obtener liquidez mediante la venta de activos mientras continúan operando normalmente. Sin embargo, su tratamiento tributario requiere análisis específico tanto para IRAE como para Impuesto al Patrimonio.

Estructura típica de la operación

La operación analizada por la DGI presenta las siguientes características:

• Vendedor: Sociedad anónima prestadora de servicios de televisión
• Activo: Participación (33,33%) en red de cable coaxial en régimen de condominio
• Operación: Venta de nuda propiedad con reserva de usufructo
• Comprador: Sociedad anónima que se dedicará exclusivamente al arrendamiento de infraestructura

Tratamiento fiscal para la sociedad enajenante

IRAE - Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas

La DGI establece que:

La renta derivada de la enajenación de nuda propiedad constituye renta bruta según el artículo 17 literal A) del Título 4 T.O. 1996.

Determinación de la ganancia:

• Precio de venta: El porcentaje correspondiente (33,33%) del valor fijado en la documentación
• Costo fiscal: Se determina aplicando por analogía la valuación del artículo 9 literal E) del Título 14 T.O. 1996
• Ganancia gravada: Diferencia entre precio de venta y costo fiscal

Tratamiento del usufructo reservado:

El derecho de usufructo que se reserva la empresa:

• Se valúa como la diferencia entre el valor fiscal total del bien y el valor de la nuda propiedad
• Se revalúa y amortiza según la vida útil remanente del activo
• Requiere autorización de DGI para modificar el sistema de amortización si cambia la vida útil

Impuesto al Patrimonio

Para efectos del IP, la empresa enajenante debe considerar:

• Activo gravado: El derecho de usufructo reservado (valuado según criterios mencionados)
• Activo gravado: El crédito por saldo a cobrar de la venta

Tratamiento fiscal para la sociedad adquirente

IRAE

La sociedad que adquiere la nuda propiedad:

• Computa como activo amortizable el derecho adquirido
• Amortiza según la vida útil remanente del bien
• Los ingresos por arrendamiento constituyen renta gravada

Impuesto al Patrimonio

Debe incluir como activo gravado:

• El derecho de nuda propiedad adquirido
• La nueva infraestructura de fibra óptica que instale

Aspectos prácticos relevantes

Valuación independiente

Es crucial obtener una tasación profesional que determine:

• Valor residual del activo al momento de la enajenación
• Período de vida útil remanente
• Distribución del valor entre nuda propiedad y usufructo

Documentación necesaria

La operación requiere:

• Contrato de compraventa detallado
• Tasación independiente
• Justificación técnica de la vida útil
• Licencias regulatorias correspondientes

Consideraciones regulatorias

En sectores regulados como telecomunicaciones, es importante verificar:

• Cumplimiento de requisitos de las licencias existentes
• Obtención de nuevas licencias si es necesario
• Mantenimiento de las autorizaciones operativas

Ventajas de esta estructura

La enajenación con reserva de usufructo puede ofrecer:

• Liquidez inmediata sin perder la operatividad del negocio
• Optimización fiscal mediante el aprovechamiento de amortizaciones
• Flexibilidad operativa manteniendo el control del activo productivo
• Separación de riesgos entre propiedad y operación

Recomendaciones

Para implementar exitosamente esta estructura:

• Realizar análisis fiscal integral previo a la operación
• Obtener asesoramiento especializado en valuaciones
• Documentar adecuadamente todos los aspectos de la transacción
• Considerar el impacto en futuros ejercicios fiscales
• Evaluar alternativas estructurales para optimizar la carga tributaria

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6619
Tema: S.A. PRESTADORA DE SERVICIOS DE TELEVISIÓN – ENAJENACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO – IRAE – IP – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una sociedad anónima uruguaya, presta servicios de televisión para abonados en el departamento de Montevideo, actividad regulada por el Reglamento de Licencias de Telecomunicaciones aprobado por el Decreto N° 115/003 de 25.03.003 y sus normas modificativas. Al amparo de dicha reglamentación, es titular de una licencia "Clase D", otorgada por el Poder Ejecutivo, la cual habilita la prestación de servicios de televisión por suscripción que requieren la utilización de medios de transmisión alámbricos o inalámbricos para la difusión de los contenidos.

Además, dispone de una licencia "Clase B", que habilita la prestación de servicios de telecomunicaciones utilizando como soporte la red, medios o enlaces propios o de otro prestador, que aún no se encuentra operativa.

El servicio de televisión para abonados se realiza a través de una red física de cable coaxial y mediante transmisión de contenidos digitales (streaming).

El activo fijo incluye, entre otros bienes, el 33,33% de las inversiones realizadas en la red física de cable coaxial, en régimen de condominio con dos cableoperadores.

Sin perjuicio de esa participación en la propiedad de la red, cada canal para abonados realiza sus actividades en régimen de competencia, siendo propietario de los equipos que se instalan en el domicilio del cliente, y desarrollando sus propias políticas de marketing, promociones, fijación de precios, etc.

La consultante y los restantes copropietarios del citado activo fijo proyectan enajenar el referido 33,33% de su participación en el mismo a otra sociedad anónima uruguaya. En dicha enajenación, los cableoperadores se reservarán el derecho de usufructo de la red actual a efectos de seguir realizando las actividades que desarrollan hasta el presente.

Ninguno de los accionistas o grupos de accionistas de las sociedades enajenantes de su cuotaparte en el condominio de la nuda propiedad tendrán individualmente el control de la sociedad adquirente.

A los efectos de establecer el precio de la operación, se solicitará una tasación de una firma internacional de reconocido prestigio con el fin de que esta determine el valor residual de la red de cable al momento de la enajenación, así como su período de vida útil remanente. De dicha tasación se deducirá la cuotaparte correspondiente al derecho de usufructo de la red que se reservarán las empresas cableoperadoras.

La actividad de la sociedad adquirente de la nuda propiedad, se limitará a la instalación de una nueva red de fibra óptica cuyo único destino será el arrendamiento, realizando la inversión correspondiente en el citado activo fijo. A tal fin, gestionará ante el Poder Ejecutivo la obtención de una licencia específica (licencia "Clase C" de acuerdo a la clasificación del Decreto N°. 115/003) que la habilitará exclusivamente a arrendar la nueva red a licenciatarios de servicios de telecomunicaciones y que no le permitirá prestar ningún tipo de servicios de televisión para abonados ni de tráfico de datos, los que serán explotados por la consultante y las restantes empresas titulares de las licencias clases "B" o "D".

Se consulta el tratamiento aplicable en relación con el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y al Impuesto al Patrimonio (IP), tanto en el caso de la consultante, como en el de la sociedad adquirente del citado activo.

La consultante adelanta opinión, la cual se comparte en forma parcial.

A continuación, se analizarán separadamente la situación de la sociedad consultante y de la adquirente de la nuda propiedad.

1.- Situación de la sociedad enajenante.

1.1 Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas.

La renta derivada de la operación descripta, constituye renta bruta, de acuerdo a lo establecido por el literal A) del artículo 17° del Título 4 T.O. 1996. Dicha renta se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del activo enajenado.

De ese modo, el precio de venta de la nuda propiedad a considerar por el consultante será el 33,33% del valor que fijen las partes en la documentación respaldante de la operación.

En lo que refiere a la determinación del costo fiscal de la nuda propiedad, en ausencia de una disposición expresa, corresponde por analogía recurrir a la valuación de los derechos de usufructo y nuda propiedad dispuesta en el literal E) del artículo 9° del Título 14 T.O.1996. Al valor fiscal de la nuda propiedad así determinado, se le aplicará el 33,33% de su participación en el condominio de la red.

El valor fiscal del usufructo objeto de reserva surgirá de la diferencia entre el 33,33% del valor fiscal total de la red actual y el valor de la nuda propiedad determinado de acuerdo a lo establecido precedentemente. Dicho usufructo se revaluará y amortizará en función de la vida útil remanente del citado activo fijo.

No se comparte la opinión en lo referente al tratamiento a dar a la red actual de cable coaxial cuando deje de estar operativa y sea sustituida, en forma gradual, por la nueva red de fibra óptica que va a ser arrendada a la nueva sociedad. La consultante considera que, cada vez que se de tal situación, el usufructo remanente será computado como pérdida en el ejercicio en que se verifique tal hipótesis, independientemente del plazo original previsto para su amortización a efectos fiscales.

Si se produjera una modificación de la vida útil, el contribuyente podrá solicitar autorización para modificar el sistema de amortización originalmente establecido aportando la debida justificación técnica ante la Administración, conforme lo dispone el penúltimo inciso del artículo 93 del Decreto N° 150/007 de 16.04.007.

1.2 Impuesto al Patrimonio.

La empresa consultante deberá computar como activo gravado el derecho de usufructo que se reserva, el que se valuará de acuerdo a los criterios expuestos precedentemente.

Por su parte, el crédito que surge del saldo a cobrar correspondiente a la enajenación de la nuda propiedad también se computará como activo gravado a efectos del Impuesto al Patrimonio.

2.- Situación de la sociedad adquirente de la nuda propiedad.

2.1 Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas.

La sociedad adquirente computará como activo amortizable el derecho de nuda propiedad adquirido, el que se amortizará en función de la vida útil remanente del citado activo fijo.

Los ingresos que obtenga por el arrendamiento de la nueva red de fibra óptica que instalará constituirán renta gravada por el impuesto.

2.2 Impuesto al Patrimonio.

La sociedad adquirente deberá computar como activo gravado el derecho de nuda propiedad adquirido, así como la nueva red de fibra óptica que instale para su posterior arrendamiento.