Empresa unipersonal inmobiliaria: IRAE, IRPF y anticipos mínimos

Si sos titular de una empresa unipersonal dedicada al rubro inmobiliario, es probable que en algún momento te hayas preguntado: ¿qué impuesto me corresponde pagar? ¿Y cuánto tengo que anticipar mes a mes mientras arranco? La DGI se expidió sobre exactamente este escenario, y las conclusiones son más matizadas de lo que podría parecer a primera vista.

El nudo del problema: ¿IRAE o IRPF?

A diferencia de lo que muchos asumen, una empresa unipersonal que combina capital y trabajo no es automáticamente contribuyente de IRAE por el solo hecho de funcionar como empresa. Todo depende del tipo de actividad que desarrolla.

En el caso de una inmobiliaria unipersonal, el artículo 5° del Decreto N° 258/007 establece que las rentas derivadas de actividades desarrolladas por mandatarios se consideran rentas puras de trabajo. Esto es clave: si el titular actúa como mandatario, sus rentas quedan comprendidas en principio en el IRPF, no en el IRAE.

Sin embargo, la normativa prevé dos situaciones en las que sí correspondería tributar IRAE:

• Por opción: el contribuyente puede optar voluntariamente por tributar IRAE, según el artículo 5° del Título 4 del T.O. 1996.
• Por obligación: si sus ingresos superan las 4.000.000 de UI, el pasaje a IRAE es preceptivo, de acuerdo al artículo 7° del Decreto N° 150/007.

¿Cuánto hay que anticipar en el primer ejercicio?

Una vez definido que el contribuyente tributa (o elige tributar) IRAE, la pregunta práctica es: ¿cuánto pagar mientras no hay ejercicio cerrado que sirva de base?

La normativa distingue dos situaciones:

1. Régimen general de anticipos (IRAE "común")

El artículo 172° del Decreto N° 150/007 establece que quienes inician actividades deben realizar pagos mensuales equivalentes al monto de la escala inferior prevista en el artículo 93° del Título 4 T.O. 1996. Ese monto, actualizado al 1° de enero de 2007, ascendía a $ 1.900 mensuales.

2. Régimen para quienes optan por IRAE siendo originalmente contribuyentes de IRPF

Si el contribuyente ejerce la opción de tributar IRAE (en lugar de ser contribuyente preceptivo), el artículo 2° del Decreto N° 281/007 indica que los anticipos del primer ejercicio se calculan aplicando el 12% sobre los ingresos mensuales.

La regla de oro: el mínimo siempre aplica

Aquí viene la conclusión más importante de la DGI, que resulta de armonizar todas las normas anteriores:

En el caso de que se opte por tributar IRAE, en el primer ejercicio, el monto de los anticipos mensuales a cuenta del impuesto ascenderá al 12% aplicable a los ingresos mensuales, no pudiendo ser inferior a la suma de $ 1.900.

Es decir, el anticipo mensual es el mayor entre:

• El 12% de los ingresos del mes, o
• El mínimo de $ 1.900 (actualizable anualmente por IPC).

Implicancias prácticas para el titular de la inmobiliaria

Esta resolución tiene varias consecuencias concretas que conviene tener presentes:

• No dar por sentado el IRAE: si tu actividad como mandatario genera rentas puras de trabajo, tu punto de partida es el IRPF. El IRAE puede ser una opción o una obligación, pero no el régimen "por defecto".
• Evaluar si conviene optar por IRAE: la opción tiene implicancias en la base imponible, deducciones y alícuotas. No siempre es la alternativa más conveniente, especialmente en etapas tempranas del negocio.
• Calcular correctamente el anticipo: aplicar el 12% sobre ingresos mensuales, respetando el piso de $ 1.900 (o el valor actualizado vigente en cada momento).
• Los anticipos arrancan desde el primer mes con rentas gravadas: no hay período de gracia; desde que generás ingresos gravados, estás obligado a anticipar.

¿Qué pasa cuando cierra el primer ejercicio?

Una vez finalizado el primer ejercicio económico, se determina el coeficiente de anticipo definitivo en base a la liquidación anual de IRAE. A partir de ahí, el cálculo mensual ya no parte del 12% ni del mínimo fijo, sino del coeficiente que resulte de esa liquidación. El régimen de anticipos entra entonces en su modalidad normal.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.855

EMPRESA UNIPERSONAL CON GIRO INMOBILIARIA – IRAE – IRPF – MONTO DEL ANTICIPO

El titular de una empresa unipersonal que explota el giro de inmobiliaria consulta a la luz de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 cuál es el monto de anticipo mínimo de IRAE a pagar hasta que cierre su primer ejercicio económico.

Adelanta opinión en el sentido que al ser una empresa unipersonal que combina capital y trabajo es contribuyente del IRAE debiendo anticipar mensualmente la suma de $ 1.900 por tratarse de su primer ejercicio económico hasta que luego en la liquidación anual de IRAE se determine el coeficiente de anticipo que corresponda.

Antes que nada corresponde consignar que de acuerdo al giro del consultante es aplicable en la especie al segundo inciso del artículo 5° del Decreto N° 258/007 de 23.07.007, por el cual se consideran rentas puras de trabajo las derivadas de actividades desarrolladas por los mandatarios.

En consecuencia las rentas obtenidas por el consultante estarían comprendidas en principio en el IRPF desde el 1° de Julio de 2007. No obstante lo anterior el contribuyente podrá optar por tributar IRAE de acuerdo a lo establecido en el artículo 5° del Título 4 del T.O 1996 o tributar preceptivamente dicho impuesto si sus ingresos superan los 4.000.000 de UI de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

Hecha la aclaración con respecto a lo consultado corresponde citar el artículo 170° del Decreto N° 150/007 que establece que los contribuyentes del IRAE que obtengan rentas gravadas deberán realizar los pagos mensuales a que hace referencia el artículo 93° del Título 4 T.O. 1996 desde el mes que obtengan rentas gravadas hasta la finalización de su ejercicio.

Por su parte el artículo 172° del citado Decreto establece que los contribuyentes que inicien actividades realizarán los pagos que regula esta Sección en el monto correspondiente a la escala inferior que de acuerdo al artículo 93° del Título 4 T.O asciende a $ 1.790.- a valores del 01.01.2006, debiéndose actualizar anualmente de acuerdo a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo. El monto del anticipo mínimo de IRAE así calculado asciende a la suma de $ 1.900.- al 01.01.007.

No obstante lo anterior y en la hipótesis de que el consultante hubiera hecho uso de la opción de tributar IRAE de acuerdo a lo previsto en el artículo 5° del Título 4 del T.O. 1996, según el artículo 2° del Decreto N° 281/007 de 06.08.007 deberá realizar anticipos a cuenta del impuesto por su primer ejercicio aplicando al monto de sus ingresos mensuales la alícuota del 12%.

De la armonización de las normas antes referidas se concluye finalmente que en el caso que se opte por tributar IRAE, en el primer ejercicio, el monto de los anticipos mensuales a cuenta del impuesto ascenderá al 12% aplicable a los ingresos mensuales no pudiendo ser inferior a la suma de $ 1.900.-

18.12.007 – El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 415 – DICIEMBRE DE 2007