Deducibilidad en fraccionamiento de padrones rurales para S.A.

El problema del fraccionamiento inmobiliario

Las sociedades anónimas que se dedican al desarrollo inmobiliario a menudo enfrentan dudas sobre cómo deducir correctamente los costos de los terrenos que adquieren para sus proyectos. Un caso particular que genera consultas es el fraccionamiento de padrones rurales para su posterior urbanización y venta.

En esta consulta tributaria, una S.A. planteó si podía aplicar la deducción íntegra del 100% del valor fiscal de un inmueble rural que adquiriría para fraccionamiento, categorización como padrones urbanos e incorporación al régimen de propiedad horizontal.

Criterio de la DGI sobre la deducibilidad

La Dirección General Impositiva fue clara en su respuesta: la actividad de fraccionamiento de padrones no califica para la deducción íntegra establecida en el inciso 21 del artículo 42 del Decreto N° 150/007.

La deducción íntegra del costo del inmueble se permite únicamente cuando el mismo se destine a integrar el costo de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras.

El punto clave es que la norma exige construcción de inmuebles nuevos, no simplemente fraccionamiento o desarrollo de terrenos sin construcción.

Requisitos para la deducción íntegra

Para aplicar el beneficio del inciso 21 del artículo 42, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Destino específico: El inmueble debe integrar el costo de bienes inmuebles nuevos construidos
• Tipo de empresa: Debe ser realizado por empresas constructoras o promotoras
• Inscripción BPS: La obra en construcción debe inscribirse ante el BPS desde el 1° de setiembre de 2013
• Forma de pago: Para inmuebles adquiridos desde el 1° de setiembre de 2013, el pago debe realizarse por transferencia electrónica o en especie

Tratamiento fiscal correcto

Al no calificar para la deducción íntegra, la consultante debe aplicar el tratamiento general de deducción proporcional establecido en los artículos 30 y 31 del Título 4 del Texto Ordenado 2023.

Esto significa que:

• El valor de adquisición del inmueble debe prorratearse entre las unidades a vender
• La deducción se realizará en proporción a las ventas efectuadas
• No se puede deducir el 100% del costo de una sola vez

Diferencias entre desarrollo y construcción

Esta consulta pone en evidencia una distinción importante en el régimen tributario:

Actividad de Desarrollo	Actividad de Construcción
Fraccionamiento de terrenos	Construcción de inmuebles nuevos
Categorización urbana	Edificación de estructuras
Deducción proporcional	Deducción íntegra (si cumple requisitos)

Recomendaciones prácticas

Para las empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios:

• Evaluar la naturaleza del proyecto: Determinar si involucra construcción real o solo desarrollo de terrenos
• Planificar el tratamiento contable: Estructurar correctamente el prorrateo de costos
• Documentar adecuadamente: Mantener registros claros de la adquisición y desarrollo
• Considerar alternativas: Evaluar si es conveniente incluir construcción en el proyecto para acceder al beneficio

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 6.575

S.A ADQUIRIRÁ DE PERSONA FÍSICA UN INMUEBLE RURAL PARA SU POSTERIOR FRACCIONAMIENTO Y POSTERIOR CATEGORIZACIÓN COMO PADRONES URBANOS E INCORPORACIÓN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA SU ENAJENACIÓN - DEDUCIBILIDAD.

Una Sociedad Anónima consulta sobre la deducibilidad del valor de un inmueble rural que adquirirá a una persona física (vendedor), a efectos de realizar un fraccionamiento. Luego del mismo, se realizará su categorización como padrones urbanos, su incorporación al régimen de propiedad horizontal y su posterior enajenación que será realizada a través de tres proyectos diferentes llevados a cabo por la misma empresa.

La consultante adelanta opinión entendiendo que siempre que se cumplan con las fechas establecidas, resulta de aplicación el inciso 21 del artículo 42 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 y en consecuencia el valor fiscal del inmueble matriz será deducible en un 100% como costo de los inmuebles enajenados.

Esta Comisión de Consultas se expidió en los siguientes términos.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 42 del Decreto N° 150/007 se admitirá la deducción íntegra de ciertos gastos necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas, entre los que se establecen en su numeral 21:

"El valor fiscal de los bienes adquiridos antes del 1° de julio de 2007.

Asimismo, será deducible el valor fiscal de los inmuebles adquiridos desde el 1° de julio de 2007 destinados a integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras, o en ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo, siempre que la obra en construcción se inscriba ante el Banco de Previsión Social a partir del 1° de setiembre de 2013.

A los efectos de lo dispuesto en el inciso anterior, para los inmuebles que se adquieran a partir del 1° de setiembre de 2013, será condición necesaria que el pago de la totalidad de la operación se efectúe:

a) a través de transferencias electrónicas entre cuentas de instituciones de intermediación financiera comprendidas en el Decreto-Ley N° 15.322, de 17 de setiembre de 1982, pertenecientes al comprador y vendedor; o

b) en especie, mediante la entrega de unidades a construir".

Como surge de la norma transcripta parcialmente, la deducción íntegra del costo del inmueble se permite en la medida de que el mismo se destine a integrar el costo de bienes inmuebles nuevos que sean construidos por empresas promotoras o constructoras que lo adquirió, o bien que formen parte en la ejecución de contratos de fideicomisos al costo.

Del planteo realizado no surge que se cumplan con las condiciones exigidas para la aplicación del referido numeral, en tanto la actividad a desarrollar por la consultante consiste en la compra y fraccionamiento de padrones para su posterior enajenación, no verificándose la construcción de un inmueble en los términos establecidos por la normativa.

En el caso, la consultante deberá realizar la deducción proporcional del valor de adquisición del inmueble al costo de las unidades a vender, en aplicación de los arts.30° y 31° del Título 4 del Texto Ordenado 2023.

03.12.025 - El Sub Director de la DGI en ejercicio de la Dirección General, acorde.

Fecha de publicación Web: 29 de enero de 2026.