Deducción de cuotas en compraventas a administradoras de fondos

¿Cuándo podés deducir cuotas de vivienda en IRPF?

Una consulta reciente a la DGI ilustra perfectamente las limitaciones que existen para deducir cuotas de vivienda en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El caso involucra a una persona física que compró su única vivienda a una sociedad administradora de fondos complementarios de previsión social mediante una promesa de compraventa con financiación incluida.

Los requisitos para la deducción de cuotas hipotecarias

Según el artículo 49° literal E) del Título 7 T.O. 2023, para poder deducir cuotas de vivienda en IRPF es necesario cumplir con tres requisitos fundamentales:

• Tipo de operación: Debe tratarse de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda única y permanente
• Límite de costo: La vivienda no puede superar UI 794.000 (para adquisiciones hasta el 31/12/2023) o UI 1.000.000 (para adquisiciones posteriores)
• Acreedor autorizado: El préstamo debe provenir de entidades específicamente habilitadas por la normativa

¿Por qué no aplica en este caso?

La DGI rechazó la consulta por tres motivos contundentes:

1. No es un préstamo hipotecario

En este caso se trata de una compraventa con financiación directa del vendedor, no de un préstamo hipotecario tradicional. La diferencia es clave: la deducción está pensada para operaciones donde un tercero (banco, cooperativa, etc.) otorga un préstamo garantizado con hipoteca.

2. Acreedor no habilitado

Aunque la normativa permite ciertas excepciones para promitentes compradores, estas están limitadas a determinados acreedores. Las sociedades administradoras de fondos complementarios de previsión social no están incluidas entre los acreedores válidos.

3. Supera el límite de costo

El precio total de UI 1.269.432 supera ampliamente el tope de UI 794.000 vigente para adquisiciones realizadas antes del 31/12/2023. Este límite se aplica sobre el precio total consignado en el contrato, no sobre el capital sin intereses.

Errores comunes en la interpretación

Error frecuente: Creer que cualquier financiación para comprar vivienda permite deducir cuotas. La realidad es que la deducción está específicamente diseñada para préstamos hipotecarios de entidades autorizadas.

Otro error: Pensar que se puede calcular el límite de costo excluyendo intereses. La normativa es clara: se considera el precio total estipulado en el contrato.

¿Qué entidades sí califican como acreedores válidos?

Aunque el decreto no especifica exhaustivamente todas las entidades habilitadas, típicamente incluye:

• Bancos y instituciones financieras
• Cooperativas de vivienda
• Ciertas instituciones públicas
• Otros acreedores específicamente mencionados en la reglamentación

Recomendaciones prácticas

Si estás considerando comprar vivienda y querés aprovechar la deducción de cuotas:

• Verificá el costo total: Asegurate de que no supere los límites establecidos
• Confirmá el acreedor: Consultá si la entidad que te financia está habilitada
• Documentá correctamente: La operación debe estructurarse como préstamo hipotecario
• Consultá antes de firmar: Es mejor aclarar dudas antes de comprometerse contractualmente

Texto completo de la consulta

COMPRAVENTA INMUEBLE DE PERSONA FÍSICA A SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS COMPLEMENTARIOS DE PREVISIÓN SOCIAL – IRPF – DEDUCCIÓN DE CUOTAS.

Una persona física firmó en el año 2019 una promesa de compra venta de un inmueble para casa habitación (única vivienda), a una sociedad administradora de fondos complementarios de previsión social.

De la información aportada surge que el precio de la misma fue de 1.269.432 unidades indexadas (UI), el cual se abonará en 216 cuotas iguales, mensuales y consecutivas.

Consulta si puede deducir dichas cuotas de su liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) adelantando opinión afirmativa, ya que en el precio señalado se incluyeron los intereses de financiación y que de no habérselos incluido, el precio resultante sería de UI 731.853.

Esta Comisión de Consultas no comparte la opinión de la consultante por las razones que se dirán.

La deducción que pretende utilizar la contribuyente se encuentra establecida en el literal E) del artículo 49° del Título 7 T.O. 2023 y reglamentada en los artículos 56 y 56 bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

Allí se establece que los contribuyentes del IRPF podrán deducir en su liquidación por rentas de trabajo, los montos pagados en el año por cuotas de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda única y permanente, siempre que el costo de la misma no supere las UI 794.000 si se trata de adquisiciones anteriores al 31/12/2023 y las UI 1.000.000 si corresponden a adquisiciones posteriores a dicha fecha.

Por lo que ya se descarta la deducción señalada debido a que en el caso de consulta no se trata de una compraventa con préstamo hipotecario.

Asimismo, si bien la normativa permite la deducción de las cuotas cuando se trata de promitentes compradores, está limitado a determinados acreedores, dentro de los cuales no se encuentra la sociedad administradora de fondos complementarios de previsión social con la que contrató la consultante.

Por último, tampoco se comparte que se cumplan los requisitos cuantitativos de la deducción, ya que el precio estipulado y consignado en la cláusula respectiva del contrato (costo de la vivienda) supera el tope señalado de las UI 794.000.

13.11.024 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 27 de diciembre de 2024.