Deducción de costos de construcción en IRPF por venta de inmuebles

Si construiste o hiciste mejoras en un inmueble y luego lo vendés, es fundamental conocer cómo estos costos impactan en el cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial. La DGI aclaró este punto en una consulta que involucra la cesión de promesa de compraventa de un lote con construcciones posteriores.

El caso consultado: construcción posterior a la promesa

Una escribana consultó sobre una situación muy común en el mercado inmobiliario uruguayo:

• Un promitente comprador adquirió un lote mediante promesa de compraventa en marzo de 2015
• Posteriormente edificó en el inmueble, aumentando considerablemente su valor
• Al momento de ceder la promesa, la diferencia entre el precio original y el de venta no reflejaba el verdadero incremento patrimonial

La pregunta clave era: ¿Se pueden deducir los costos de construcción para calcular correctamente el incremento patrimonial?

Criterio de la DGI: deducción permitida con requisitos

La DGI confirmó que sí es posible deducir los costos de construcción, aplicando el procedimiento establecido en el artículo 26 del Decreto N° 148/007. Esta norma establece que la renta por enajenación de inmuebles surge de la diferencia entre:

Precio de venta menos costo fiscal actualizado (que incluye las mejoras) más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales

Requisitos para incluir costos de construcción

Para poder deducir los costos de construcción y mejoras, debés cumplir con estos requisitos específicos:

• Documentación completa: Todos los costos deben estar debidamente documentados
• Incorporación al momento de la factura: Los costos se incorporan al valor fiscal cuando se emite la factura correspondiente
• Actualización por UI: Los costos se actualizan según la unidad indexada desde la fecha de la factura
• Mano de obra con AUC: Para los costos de mano de obra, es obligatorio haber liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción

Aspectos prácticos a considerar

Esta resolución tiene importantes implicancias para propietarios que realizan construcciones o mejoras:

Conservá toda la documentación: Facturas de materiales, recibos de servicios, comprobantes de pagos de AUC. Sin esta documentación no podrás deducir los costos.

Timing de las mejoras: Los costos se incorporan en la fecha de cada factura, no cuando terminas la obra. Esto afecta el cálculo de la actualización por unidades indexadas.

Control del AUC: Para la mano de obra, verificá que todos los pagos de AUC estén al día. Sin esto, no podrás incluir estos costos en la deducción.

Ejemplo práctico

Supongamos que:

• Compraste un lote por $100.000 en 2015
• Construiste una casa gastando $80.000 entre 2016-2018 (todo documentado con AUC pagado)
• Vendés en 2023 por $300.000

Sin considerar construcciones: Incremento = $300.000 - $100.000 actualizado = ganancia muy alta

Considerando construcciones: Incremento = $300.000 - ($100.000 + $80.000) todo actualizado = ganancia más ajustada a la realidad

Recomendaciones para propietarios

Si estás planificando construcciones o mejoras en un inmueble que podrías vender:

• Manteí un archivo ordenado con todas las facturas y comprobantes
• Asegurate de que todos los trabajos tengan la documentación fiscal correspondiente
• Consultá con tu contador sobre el impacto fiscal antes de realizar inversiones importantes
• Considerá el timing de las mejoras en relación con una posible venta futura

Texto completo de la consulta

PROMESA DE COMPRAVENTA DE LOTE Y POSTERIOR EDIFICACIÓN DE INMUEBLE - CESIÓN DE PROMESA - IRPF - INCREMENTO PATRIMONIAL - DEDUCCIÓN DEL COSTO FISCAL POR CONSTRUCCIONES - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una escribana consulta al amparo del artículo 71° del Código Tributario, sobre la posibilidad de deducir el costo fiscal de las construcciones existentes en un inmueble a los efectos del cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial, en la siguiente situación:

1- Fue designada como escribana para documentar una cesión de promesa de un lote sito en una urbanización de propiedad horizontal, que no cuenta con aprobación final ni con Reglamento de Copropiedad, por lo que las enajenaciones de los lotes se instrumentan en promesas de compraventa y cesiones.

2- El futuro cedente prometió adquirir el lote, habiéndose inscripto la primera copia respectiva en marzo de 2015.

3- Se abonó el precio en diferentes partidas, estando actualmente integrado en su totalidad y habiéndose otorgado carta de pago, no existiendo obligaciones pendientes por parte del promitente comprador.

4- Con posterioridad a la promesa, el promitente comprador edificó en el inmueble, lo que aumentó considerablemente el valor del mismo.

5- La diferencia entre el valor de compra (promesa) y el valor de venta (cesión de promesa) no reflejaría el verdadero incremento patrimonial si no se tiene en cuenta la inversión realizada en el inmueble que aumentó significativamente su valor, por lo que entiende que debe aplicarse el procedimiento del artículo 26 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

Esta Comisión de Consultas entiende que le asiste razón a la compareciente en cuanto a que es posible aplicar el procedimiento dispuesto según lo establecido por el artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 y el artículo 26 del Decreto Reglamentario N° 148/007, siempre y cuando se cumpla con los requisitos establecidos en el propio artículo para proceder de esa manera.

En tal sentido, el citado artículo 26 expresa: "(Resultado de enajenaciones de inmuebles).- Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, según corresponda. En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante.

El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia.

(...)

Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción".

En definitiva, de acuerdo a la normativa expuesta, los costos de las construcciones que estén debidamente documentados podrán incorporarse al valor fiscal al momento de la factura respectiva, aplicándose la actualización correspondiente, debiendo tener en cuenta que los costos por mano de obra podrán considerarse siempre y cuando haya sido liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción correspondiente.

30.12.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 17 de marzo de 2023.