Costos de mejoras en inmuebles: documentación requerida para IRPF

El problema de la documentación insuficiente

Una situación común en el mercado inmobiliario uruguayo es la construcción de viviendas mediante contratos con empresas constructoras que, por diversos motivos, no cumplen completamente con sus obligaciones. Esto genera interrogantes sobre cómo computar los costos invertidos a efectos del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando se produce la enajenación del inmueble.

La DGI analizó recientemente un caso donde una persona física contrató la construcción de una vivienda, pero la empresa constructora incumplió dejando la obra inconclusa y con deudas laborales. La consulta se centró en determinar si los pagos realizados podían computarse como mejoras pese a no contar con facturación formal.

Requisitos legales para computar mejoras

Según los artículos 29 del Título 7 del T.O. 2023 y 26 del Decreto N° 148/007, para que las mejoras realizadas a un inmueble puedan incorporarse al costo fiscal, deben cumplir con condiciones específicas:

• Documentación adecuada: Las mejoras deben estar "debidamente documentadas"
• Incorporación al momento de la factura: El costo se incorpora al valor fiscal cuando se emite la factura respectiva
• Aportes de seguridad social: Para costos de mano de obra, debe haberse liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción

Interpretación de la DGI sobre documentación

La Comisión de Consultas fue categórica en su interpretación: únicamente las facturas que cumplan con el régimen de documentación vigente califican como "debidamente documentadas". Los recibos comunes y las transferencias bancarias, aunque prueben el pago, no satisfacen este requisito.

"Como se desprende del texto normativo indicado, en cuanto a las mejoras, el precepto refiere a 'debidamente documentado', entendiéndose por tal, aquellas facturas que cumplan con el régimen de documentación vigente al momento de su emisión."

Esta posición se mantiene consistente con la Consulta N° 5.304 de 2010, reafirmando que sin la documentación apropiada, las mejoras no integran el costo fiscal del inmueble.

Excepción: Aportes al BPS

Sin embargo, existe una excepción importante: los aportes a la seguridad social sí son computables como costo de mejoras cuando:

• Se cuenta con documentación emitida por el BPS
• La obra está inscripta a nombre del propietario del inmueble
• Los aportes fueron efectivamente pagados

En el caso consultado, como la obra se inscribió a nombre de la consultante y ella pagó directamente los aportes al BPS, estos costos sí pueden computarse.

Recomendaciones prácticas

Para evitar inconvenientes al momento de enajenar un inmueble, te recomendamos:

• Exigir facturación formal: Trabajá únicamente con empresas que emitan facturas conforme al régimen tributario
• Conservar toda la documentación: Guardá facturas, comprobantes de BPS y cualquier documento relacionado con las mejoras
• Verificar inscripciones: Asegurate de que las obras estén correctamente inscriptas ante BPS
• Consultar ante dudas: Antes de realizar pagos importantes, consultá con profesionales especializados

Impacto en el cálculo del IRPF

La impossibilidad de computar mejoras mal documentadas puede tener un impacto significativo en la carga tributaria. La renta gravada se determina como la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado. Si no podés incluir las mejoras realizadas, el costo fiscal será menor y, por tanto, la renta gravada mayor.

Por ejemplo, si vendés un inmueble por $200.000 y el costo fiscal original era $80.000, pero realizaste mejoras por $50.000 que no podés documentar adecuadamente, pagarás IRPF sobre una renta de $120.000 en lugar de $70.000.

Texto completo de la consulta

PERSONA FÍSICA - IRPF INCREMENTOS PATRIMONIALES - MEJORAS REALIZADAS A INMUEBLE - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una persona física consulta el tratamiento a otorgar respecto del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) correspondiente a los costos incurridos por mejoras realizadas a un inmueble, a efectos de la determinación de la renta gravada por incrementos patrimoniales.

En enero de 2006 la compareciente adquirió un terreno baldío. En noviembre de 2017, suscribió con una empresa constructora un contrato para la construcción de una vivienda, en el que dicha empresa se obligó a realizar la obra, comprar los materiales, pagar aportes, planos y todo lo que fuera necesario para la construcción formal, estableciéndose un precio global.

La obra se inscribió a nombre de la consultante figurando la empresa constructora como "contratista", por lo que la persona física abonó directamente al Banco de Previsión Social (BPS) los aportes correspondientes. La consultante manifiesta que la empresa constructora incumplió con el contrato ya que efectivizó el cobro (documentado mediante recibos, se adjuntan además comprobantes de transferencias bancarias) dejando la obra sin terminar y con deudas laborales y municipales.

Adelanta opinión en el sentido que puede computar el total de los pagos realizados en concepto de mejoras realizadas a efectos de determinar la renta gravada por el IRPF, aun cuando la empresa constructora no haya culminado la obra. Fundamenta su opinión en que el costo se encuentra debidamente probado en el contrato de construcción firmado con la empresa, los recibos y transferencias bancarias realizadas (cabe precisar que las mismas no se realizaron a nombre de la empresa sino a nombre de personas físicas, una de ellas firmaba en carácter de gerente de la empresa constructora).

Esta Comisión de Consultas no comparte la opinión adelantada por el consultante por los motivos que se exponen a continuación.

Los artículos 29 del Título 7 del T.O. 2023 y 26 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 disponen que la renta derivada de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles estará constituida por la diferencia entre precio de la enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble (más el ITP de cargo del enajenante). También se prevé la posibilidad de que se le adicionen al costo fiscal las mejoras efectuadas bajo ciertas condiciones:

"Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción".

De la referida disposición se desprende que para computar el costo de las mejoras resulta necesario contar con la factura de la empresa constructora. En virtud que de acuerdo con lo manifestado por la consultante únicamente se disponen de recibos (y comprobantes de transferencias realizadas a personas físicas) como respaldo documental, esta Comisión de Consultas considera que tales costos no se encuentran debidamente documentados y por tanto no pueden ser computados dentro del costo de mejoras.

Reafirma lo anterior la posición sostenida en la Consulta N° 5.304 de 23.07.010 (Bol. N° 446) la cual se transcribe parcialmente a continuación: "En conclusión, como se desprende del texto normativo indicado, en cuanto a las mejoras, el precepto refiere a "debidamente documentado", entendiéndose por tal, aquellas facturas que cumplan con el régimen de documentación vigente al momento de su emisión. De no poseerse la documentación que acredite el gasto de las mejoras, éstas no integran el costo fiscal del inmueble a enajenar".

En el caso de los aportes a la seguridad social, los mismos resultarán computables como costo de las mejoras en tanto se cuente con la documentación emitida por el BPS, dado que la obra se encontraba inscripta a nombre de la consultante.

20.05.025 - El Director General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 28 de junio de 2025.