Costo fiscal para IRPF en transformación de bienes comunes

La problemática de los bienes comunes convertidos en unidades

Cuando un edificio en régimen de propiedad horizontal incluye bienes de uso común (como un SUM) que posteriormente se transforman en unidades independientes, surge una interrogante compleja: ¿cuál es el costo fiscal que debe considerarse para el cálculo del IRPF por incremento patrimonial?

Esta situación se vuelve especialmente relevante cuando los copropietarios originales habían adquirido sus unidades incluyendo derechos sobre esos espacios comunes, y ahora pretenden enajenar la nueva unidad creada.

El criterio de la DGI: operación sin precio

La Dirección General Impositiva estableció que este tipo de transformaciones constituyen "operaciones sin precio", aplicando los criterios establecidos en el artículo 36° del Título 7 del T.O. 2023.

Según este criterio:

• No importa si originalmente se pagó un precio por las unidades que incluía derechos sobre el bien común
• La transformación del bien común en unidad independiente se considera una operación sin contraprestación específica
• Se aplican las reglas de valuación establecidas para el IRAE

Cálculo del costo fiscal

Para determinar el costo fiscal de la nueva unidad, la DGI establece que debe tomarse:

El valor real vigente a la fecha de la transformación del bien (2023), actualizado por el incremento de valor de la unidad indexada hasta la fecha de celebración del contrato de compraventa.

Este valor se determina según el artículo 73 del Decreto N° 150/007:

"Los inmuebles transferidos se tomarán por su valor real vigente a la fecha de la operación, con la aclaración de que 'Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva'."

¿Por qué no se considera el precio original?

La consultante argumentaba que debía considerarse el precio original pagado por las unidades, prorrateándolo entre todas las unidades incluida la nueva. Sin embargo, la DGI rechazó este criterio por las siguientes razones:

• Naturaleza de la operación: La transformación de un bien común en unidad independiente no tiene un precio específico
• Precedentes: La Consulta N° 6.139 estableció el mismo criterio para situaciones similares
• Diferencia conceptual: Las consultas citadas por la solicitante (N° 6.555 y 5.340) referían a supuestos diferentes

Implicancias para el condominio

Un aspecto crucial es el tratamiento del condominio que se forma entre los propietarios. La DGI establece que:

• Las rentas obtenidas se imputarán conforme al artículo 6° del Decreto N° 148/007
• El condominio debe determinar la renta como si fuera un contribuyente individual
• Debe inscribirse en la DGI identificando a todas las personas físicas integrantes
• Debe presentar declaración jurada como entidad atribuidora de rentas

Aspectos prácticos a considerar

Para los profesionales que enfrenten situaciones similares, es importante:

• Documentar la fecha exacta de la transformación del bien común
• Obtener el valor real vigente a esa fecha o contratar peritos si es necesario
• Realizar correctamente los trámites de inscripción del condominio
• Mantener actualizada la valuación hasta la fecha de venta efectiva

Diferencias con otros casos

Es fundamental distinguir esta situación de otros casos donde sí puede considerarse el precio original:

• Subdivisiones con precio determinado: Cuando existe una contraprestación específica por la transformación
• Ventas directas de cuotas: Cuando se venden derechos sobre bienes comunes con precio establecido
• Permutas con valor determinable: Cuando hay intercambio de bienes con valores específicos

Texto completo de la consulta

Una Escribana Pública consulta acerca de cuál es el costo fiscal que debe considerarse para el cálculo del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales, en la siguiente situación:

Una persona jurídica propietaria del terreno construyó un edificio en régimen de propiedad horizontal (Ley N° 10.751 de 25 de junio de 1.946), constando de 16 unidades, con bienes comunes dentro de los cuales se encontraba el SUM. La habilitación del edificio por parte de la Intendencia de Montevideo ocurrió en el año 2019.

En el año 2017 la propietaria prometió en venta todas las unidades, habiendo sido escrituradas en su totalidad en el año 2022, pasando a partir de allí a tener cada uno de los propietarios una cuota parte respecto al bien de uso común SUM.

En el año 2023 el SUM, que era bien de uso común, pasó a ser una unidad independiente: la número 901.

Actualmente, se pretende enajenar la Unidad N° 901 (ex SUM) por lo que la se consulta cuál es el costo fiscal que debe considerarse para el cálculo del IRPF por incremento patrimonial.

Plantea que el negocio antecedente, compuesto por 15 promesas de compraventa y una cesión de promesa, puede ser entendido como un negocio con o sin precio, cambiando las consecuencias en cuanto al tratamiento jurídico.

En el primer caso, de considerarse que se trata de un negocio con precio, afirma que cuando los propietarios de las 16 unidades las adquirieron, esa adquisición comprendía no solo a la unidad, sino también todos los derechos conferidos en el edificio, espacios comunes, etc., incluyendo el SUM. Conforme a lo anterior, se debería tomar como costo fiscal el precio que asumieron los referidos compradores (en las promesas de compraventa o cesión de promesa), prorrateando el precio total por los valores reales de las 16 unidades. Entiende que esta posición es conforme a las Consultas N° 6.555 del 13.07.023 (Bol. N° 603) y N° 5.340 del 19.08.010 (Bol. N° 447).

En el segundo caso, esto es, de entenderse que es una operación sin precio, cita a la Consulta N° 6.139 del 21.06.018 (Bol. N° 541) como similar. Sin embargo, no comparte que se trate de una operación sin precio, sino que entiende que es con precio, con la particularidad de que sería a su criterio un precio indeterminado y, por ende, considera que no resulta de aplicación la citada consulta.

En definitiva, la consultante afirma que no estaríamos ante una operación sin precio, sino con un precio indeterminado, producto de que el precio por el cual los titulares de las 16 unidades iniciales las adquirieron, incluía otros bienes. Sostiene que únicamente en el caso de que no se haya pactado ningún precio, puede hablarse de operación sin precio.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio de la consultante, considerando la respuesta de la Consulta N° 6.139, cuya situación es igual a la presente. En dicho sentido, correspondería la aplicación del artículo 36° del Título 7 del T. O. 2023, en virtud de la remisión contenida en el artículo 29° del referido Título, el cual concretamente, establece que "El Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie", siendo que, por su parte, el Decreto N° 148/007 de 26.04.007, en su artículo 32 remite para estos casos a los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), lo que se encuentra, a su vez, regulado en el artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

En sede de IRAE, dicho artículo estableció para las operaciones sin precio que los inmuebles transferidos se tomarán por su valor real vigente a la fecha de la operación, con la aclaración de que "Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva".

En consecuencia, se desprende que el costo fiscal estará dado por el valor real vigente a la fecha de la transformación del bien (año 2023) actualizado por el incremento de valor de la unidad indexada, a la fecha de celebrarse el contrato de compraventa de la Unidad 901 (ex SUM), de acuerdo a lo establecido en el artículo 29° del Título 7 del Texto Ordenado 2023, criterio que fuera además recogido en la Consulta N° 6.139, siendo que, además, las Consultas N° 6.555 y 5.340 citadas por las consultante refieren a otros supuestos diferentes a los actuales.

Finalmente, tal como lo expresó en la Consulta N° 6.139 "Debe tenerse presente que al tratarse de un condominio conformado por los enajenantes del inmueble, las rentas obtenidas a través del mismo, se imputarán conforme lo previsto en el artículo 6° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. En el caso, el condominio determinará la renta computable como si se tratara de un contribuyente individual. A efectos de una correcta identificación de los titulares de las rentas y de su correspondiente imputación, el condominio deberá inscribirse en esta Oficina identificando a las personas físicas que lo integran, debiendo presentar una declaración jurada conforme al numeral 72 bis) de la Resolución DGI N° 662/2007 de 29.06.007, como entidad atribuidora de rentas, detallando las rentas obtenidas en el ejercicio y las retenciones que le hubieren efectuado, discriminadas por categoría, especificando los porcentajes a atribuir a cada integrante".

20.05.025 - El Director General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 28 de junio de 2025.