Costo fiscal de inmuebles adquiridos por adjudicación en IRPF

Cuando una persona adquiere un inmueble mediante adjudicación de una sociedad civil y luego lo vende, surge la duda sobre qué valor debe considerarse como costo fiscal para el cálculo del IRPF. La DGI ha establecido criterios claros al respecto.

El caso planteado

En esta consulta tributaria, se presentó una situación donde:

• Se constituyó una sociedad civil para construir un edificio bajo régimen de propiedad horizontal
• Los socios aportaron el terreno y recibieron derechos sobre unidades específicas
• Hubo múltiples cesiones de cuotas sociales entre diferentes personas
• Finalmente, la sociedad en liquidación adjudicó la unidad al último cesionario por $5.885.572
• El beneficiario ahora planea vender la propiedad

La pregunta central era: ¿cuál es el costo fiscal a considerar para el IRPF? ¿El valor de la adjudicación o el precio pagado por las cuotas sociales?

Criterio establecido por la DGI

La DGI fue categórica en su respuesta: se debe considerar como costo fiscal el valor real vigente a la fecha de la operación de adjudicación.

Las cesiones de cuotas sociales que se realizaron no afectan la conclusión, ya que el valor a considerar es el de la adjudicación del inmueble y no los negocios jurídicos previos relativos a las cuotas sociales.

Marco normativo aplicable

Esta decisión se basa en una estructura normativa específica:

Artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996

Establece que "En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título".

Decreto N° 150/007, artículo 73

Determina que los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existe valor real, debe determinarse por peritos.

Implicancias prácticas

Este criterio tiene consecuencias importantes para los contribuyentes:

• Certeza jurídica: El valor de adjudicación es el único relevante, independientemente de transacciones previas
• Simplificación: No es necesario rastrear el histórico de cesiones de cuotas sociales
• Valoración objetiva: Se utiliza el valor real del inmueble, no valores subjetivos o de cuotas
• Fecha específica: El momento determinante es la adjudicación, no operaciones anteriores

Jurisprudencia concordante

El criterio de la DGI ha sido ratificado por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo en las Sentencias N° 396/2022 y N° 870/2022, lo que refuerza la solidez de esta interpretación normativa.

Además, la DGI ha mantenido consistencia en múltiples consultas tributarias sobre casos similares, demostrando la estabilidad de este criterio.

Consideraciones especiales

Es importante destacar que:

• Este análisis aplica para adjudicaciones realizadas antes del 1° de octubre de 2022
• Para adjudicaciones posteriores, pueden aplicar modificaciones introducidas por el Decreto N° 290/022
• La diferencia entre bienes muebles (cuotas sociales) e inmuebles (la propiedad) es fundamental en la aplicación del criterio

Texto completo de la consulta

INMUEBLE ADQUIRIDO MEDIANTE ADJUDICACIÓN A SOCIOS – IRPF – VALUACIÓN – DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Se consulta por un Escribano Público "...el costo fiscal que se debe considerar para el cálculo de la renta según el artículo 29° del Título 7 T.O. 2023 en el IRPF...", en función de lo siguiente:

• En diciembre de 2011 se constituyó una Sociedad Civil de conformidad con la Ley N° 14.804 del 14 de julio de 1978, con el objetivo de construir un edificio de acuerdo al régimen de propiedad horizontal (Ley N° 10.751) del 25 de junio de 1946, para atribuir entre los socios el dominio de las unidades que lo componen.

• En el mismo mes y año los socios aportaron el inmueble en el cual se construiría el edificio y se otorgó el convenio de adjudicación de las unidades, correspondiendo la unidad 204 a "A" y "B", quienes eran titulares de una cuota social, por un aporte de UR 1.142.

• También en igual mes y año, "A" y "B" le cedieron su cuota social a "C" y éste, en setiembre de 2014, cedió nuevamente la cuota social a favor de "D".

• El 25 de mayo de 2022, la sociedad civil en liquidación adjudicó la unidad 204 a "D", habiéndose indicado en la escritura correspondiente que "El monto de la presente adjudicación asciende a cinco millones ochocientos ochenta y cinco mil quinientos setenta y dos pesos uruguayos ($ 5.885.572)".

• Actualmente se suscribió un boleto de reserva, por el cual "D" proyecta enajenar la unidad 204.

En función de los antecedentes relacionados, el consultante pregunta cuál es el costo fiscal que debe considerarse para calcular el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En especial, consulta si se debe tomar el valor real a la fecha de la escritura de adjudicación o si, por el contrario, se debe tomar el precio de la cesión en la cual "D" adquirió la cuota social como cesionario, a la fecha de la escritura de adjudicación.

Esta Comisión de Consultas ya se ha expedido sobre el criterio a seguir en estos casos. Así, en Consulta N° 6.548 de 18.08.023 (Bol. N° 605) se expresó que: "En virtud de lo dispuesto en la normativa vigente, que se expondrá, a los efectos de la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para el caso de enajenación de inmueble adquirido por adjudicación, se deberá considerar como costo fiscal el valor real vigente a la fecha de la operación."

El artículo 20° de Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece en su inciso tercero que: "En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título".

El artículo 25° del Título referido, dispone que "el Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie".

En este sentido, el artículo 32 del Decreto N° 148/007 establece que "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las rentas de las Actividades Económicas".

Al respecto, el artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 dispone que "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie, se aplicarán las siguientes normas: (...) b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva".

En definitiva, en virtud de la normativa aplicable y los criterios expuestos se deberá tomar como costo fiscal el valor real del inmueble al momento de la adjudicación conforme criterios sustentados en Consultas N° 6.341 de 30.11.020 (Bol. N° 570) y N° 6.137.

El criterio expuesto en la consulta parcialmente transcripta resulta de total aplicación en el caso planteado en la actualidad, por lo que corresponde la remisión a la misma, sin perjuicio de agregar que las cesiones de cuotas sociales que se realizaron no afectan la conclusión anterior, ya que el valor a considerar es el de la adjudicación del inmueble y no los negocios jurídicos previos relativos a las cuotas sociales (bienes muebles), ya que la enajenación actual es de la unidad de propiedad horizontal (bien inmueble).

Finalmente, es dable destacar que, sin perjuicio de que esta Comisión de Consultas ya se ha expedido en varias oportunidades acerca de cuándo corresponde la aplicación del valor real en casos similares, el Tribunal de lo Contencioso Administrativo ha ratificado tal criterio en Sentencias N° 396/2022 de 16 de junio de 2022 y N° 870/2022 de 8 de diciembre de 2022.

En síntesis, corresponderá, en mérito a las normas relacionadas, tomarse como costo fiscal el valor real del inmueble al 25 de mayo de 2022 (fecha de adjudicación).

31.01.025 - La Directora General de Rentas, acorde.
Fecha de publicación Web: 11 de marzo de 2025.