Costo fiscal de inmuebles adjudicados en liquidación societaria

El problema de la valuación en adjudicaciones

Cuando una sociedad anónima se liquida y adjudica sus activos inmobiliarios a los accionistas, surge una cuestión tributaria compleja: ¿cuál es el costo de adquisición que debe considerarse cuando el accionista posteriormente vende ese inmueble?

Esta situación es particularmente relevante para personas físicas no residentes en Uruguay que deben tributar el Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR) por la venta de inmuebles recibidos en adjudicación.

Criterio erróneo del consultante

En el caso analizado, el consultante sostenía que debía tomarse como costo fiscal el valor de mercado asignado al inmueble al momento de la adjudicación, determinado por peritos durante el proceso de liquidación de la sociedad.

Esta interpretación se basaba en el argumento de que el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 permitiría "apartarse del criterio de valuación por el valor real" cuando fuera razonable tomar otro valor.

Posición oficial de la DGI

La Dirección General Impositiva rechazó categóricamente esta interpretación. Según el criterio oficial:

• Para el IRNR, el monto imponible se determina según las mismas reglas del IRPF
• En caso de inmuebles adquiridos antes del 1° de octubre de 2022, el costo fiscal es el valor real vigente a la fecha de la adjudicación
• La posibilidad de tomar "otro importe" no es una cuestión de conveniencia económica

Marco normativo aplicable

La DGI fundamenta su posición en:

• Artículo 12° literal B) del Título 8 del T.O. 1996: remite a las reglas del IRPF para incrementos patrimoniales
• Artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996: reglas generales de determinación del costo
• Artículo 73 literal b) del Decreto N° 150/007: criterios de valuación de inmuebles

"Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos"

Cuándo se puede tomar "otro importe"

La DGI aclara que la expresión "se demostrara que corresponde tomar otro importe" no refiere a conveniencia económica, sino a circunstancias objetivas posteriores a la adquisición, como:

• Mejoras realizadas al inmueble debidamente documentadas
• Otras circunstancias probadas y relevantes que justifiquen un valor distinto

Antecedentes jurisprudenciales

Este criterio tiene sólido respaldo:

• Consultas DGI N° 6.137 y N° 6.212: confirman que no es tema de conveniencia económica
• Consulta N° 6.161: establece el criterio sobre cuándo procede tomar otro valor
• Sentencia TCA N° 870/2022: confirma judicialmente esta interpretación

Implicancias prácticas para contribuyentes

Esta resolución tiene importantes consecuencias:

• No es posible elegir el método de valuación por conveniencia tributaria
• El valor real de DGI prevalece sobre valuaciones periciales privadas
• Solo mejoras documentadas pueden modificar el costo fiscal
• Aplica tanto para residentes (IRPF) como no residentes (IRNR)

Recomendación: Antes de cualquier operación de venta, verificá el valor real vigente del inmueble en DGI y documentá adecuadamente cualquier mejora realizada.

Texto completo de la consulta

PERSONA FÍSICA NO RESIDENTE EN EL URUGUAY - IRNR - ADJUDICACIÓN DE ACTIVOS POR LIQUIDACIÓN DE S.A. DE LA QUE ERA ACCIONISTA - VALUACIÓN - COSTO DE ADQUISICIÓN - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una persona física, no residente fiscal en Uruguay, consulta en forma vinculante sobre el costo de adquisición a considerar en la enajenación de un inmueble que le fuera adjudicado en pago (conjuntamente con otros inmuebles) en el año 2017, como activo remanente en la liquidación de una sociedad anónima de la que era accionista.

El consultante adelanta opinión considerando que debe tomarse como monto imponible del Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR), la diferencia del precio de venta y el valor de mercado que se le asignó al inmueble al momento de la adjudicación.

Considera que conforme lo habilita el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, a efectos de determinar el resultado de la enajenación del inmueble es posible apartarse del criterio de valuación por el valor real, ya que resulta razonable tomar el mismo valor de mercado (sustentado por peritos) que se atribuyó al inmueble cuando el bien egresó de la sociedad.

No se comparte la opinión del consultante.

Según lo preceptúa el literal B) del artículo 12° del Título 8 del T.O. 1996, en el caso de rentas obtenidas por incrementos patrimoniales, el monto imponible estará constituido por las rentas computables de acuerdo a lo establecido para el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF).

Es por ello, que para determinar la renta derivada de la enajenación de un inmueble adquirido por adjudicación, corresponde aplicar lo dispuesto en el tercer inciso del artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996, así como lo previsto en los artículos 25° del mismo Título, 32 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 y el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 en la redacción dada por el artículo 1° del Decreto N° 290/022 de 15.09.022.

En tanto el inmueble fue adquirido antes del 1° de octubre de 2022, corresponde estar a lo previsto por el cuarto inciso del referido literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007, que dispone:

"Para la determinación del costo en caso de transferencias de inmuebles que hayan sido adquiridos antes del 1° de octubre de 2022, el valor fiscal se determinará según lo dispuesto en el inciso primero".

Por su parte, el referido inciso primero establece:

"Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva".

Por lo tanto, en el caso en consulta, debe considerarse como costo fiscal el valor real vigente a la fecha de la operación de adjudicación del inmueble que ahora se enajena.

Respecto a esta norma, cabe recordar que como fuera sostenido en las Consultas N° 6.137 de 04.09.019 (Bol. N° 556) y N° 6.212 de 1°.03.019 (Bol. N° 550): "Es trasladable al caso la respuesta dada en la Consulta N° 6.161 de 11.09.018 (Bol. N° 544) en la cual se indica: "(...) El término del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20° Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble".

El mencionado criterio ha sido confirmado por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo en Sentencia N° 870 de 8 de diciembre de 2022.

13.07.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 05 de agosto de 2023.