Costo de adquisición en remates judiciales para el cálculo del IRPF

El problema del costo fiscal en remates judiciales

Una situación común en el mercado inmobiliario uruguayo son las compraventas judiciales de inmuebles, donde el adquirente no solo paga el precio del remate sino que también debe hacerse cargo de deudas pendientes del inmueble, como tributos domiciliarios.

La consulta surge cuando posteriormente se quiere enajenar el inmueble y calcular el IRPF por incrementos patrimoniales: ¿cuál es el verdadero costo de adquisición que debo considerar?

Criterio de la DGI: una visión integral del costo

La Dirección General Impositiva ha establecido un criterio claro y lógico: el costo de adquisición incluye tanto el precio del remate como los tributos domiciliarios asumidos por el comprador.

La fundamentación es sencilla pero importante:

• Al momento de ofertar en el remate, el postor considera el adeudo por tributos domiciliarios
• El adquirente debe pagar no solo el precio del remate, sino también lo adeudado
• Constituye "precio" todo lo que hay que pagarse para adquirir el bien

Condiciones para incluir los tributos en el costo fiscal

No basta con que el adquirente haya pagado tributos domiciliarios. Para que formen parte del costo fiscal deben cumplirse estas condiciones:

1. Que no hayan sido descontados del precio de venta: Si los tributos se descontaron del precio del remate, ya están incluidos implícitamente
2. Que conste expresamente en la escritura: Debe quedar documentado que el comprador asume estas deudas
3. Que sean debidamente actualizables: Ambos conceptos (precio del remate y tributos) deben actualizarse según la normativa vigente

Ejemplo práctico de aplicación

Consideremos el caso analizado por la DGI:

Situación: Remate por U$S 6.100 + tributos domiciliarios de $ 28.189 asumidos por el comprador (no descontados del precio).

Resultado: El costo fiscal está integrado por ambos conceptos, debidamente actualizados al momento de la posterior enajenación.

Aspectos técnicos de la actualización

Para el cálculo correcto del IRPF, debés considerar:

• Actualización por UI: Aplicar el incremento de la Unidad Indexada desde el mes siguiente a la adquisición hasta el mes anterior a la enajenación
• Conversión a moneda nacional: Usar las cotizaciones vigentes al momento de cada operación
• Incluir ITP: Sumar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del adquirente

Errores frecuentes que debés evitar

No considerar como costo los gastos adicionales: Muchos contribuyentes solo toman el precio del remate, perdiendo la oportunidad de reducir la ganancia gravable.

Falta de documentación: Si no consta en escritura que los tributos no fueron descontados del precio, no podrás incluirlos en el costo fiscal.

Actualización incorrecta: Cada concepto debe actualizarse desde su fecha de origen, no desde una fecha única.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.440

COMPRAVENTA JUDICIAL DE INMUEBLE - IRPF - COSTO DE ADQUISICIÓN, DETERMINACIÓN.

Comparece una escribana pública al amparo de lo establecido en los artículos 71° y siguientes del Código Tributario, consultando en base a la situación de hechos que se reseña.

Situación de hecho: El 21/07/2009 mediante escritura de compraventa judicial el Sr. AA adquirió de BB y CC (representados de oficio por la Juez actuante) un bien inmueble.

El mejor postor (a la postre adquirente) ofreció en el remate el precio de U$S 6.100. Asimismo y conforme surge de la constancia "H" de la escritura, el adquirente se hizo cargo de la deuda que recaía sobre los titulares (enajenantes) del inmueble, con respecto al bien objeto de la compraventa por concepto de tributos domiciliarios.

El 18/06/2010, el Sr. AA suscribió promesa de compraventa del citado bien inmueble y pagó, por concepto de Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales tomando como costo de adquisición la suma U$S 6.100 (con la correspondiente actualización), es decir teniendo en cuenta como costo de adquisición el precio ofrecido en el remate.

Consulta: Si para el caso de una compraventa judicial, el costo de adquisición a tomar en cuenta para la enajenación posterior con respecto al IRPF - Incrementos Patrimoniales - es el costo del remate (precio de remate) o se le puede adicionar lo abonado por el adquirente, por concepto de tributos domiciliarios adeudado por los vendedores hasta la fecha de remate (en ambos casos debidamente actualizados).

Opinión fundada: La Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 en su artículo 8° (IRPF), utiliza como sinónimos el costo fiscal y el valor de adquisición. En casos de remates judiciales los adeudos por tributos domiciliarios (y eventualmente gastos comunes) no se pueden deducir del precio del remate, por lo que, al momento de efectuar la oferta, el postor toma en cuenta el adeudo de referencia, ya que posteriormente deberá pagar no sólo el precio del remate, sino también lo adeudado por los conceptos referidos. Constituyendo precio, no sólo el de la cláusula precio que se establezca en la escritura judicial, sino todo lo que haya que pagarse para adquirir el bien.

En mérito a lo anterior sostiene, que el valor de adquisición está integrado por el precio del remate y el monto de los tributos domiciliarios.

Normativa aplicable: Artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 y Decreto N° 148/007 de 26.04.007, el cual en su artículo 26°, establece:

(Resultado de enajenaciones de inmuebles). "...El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia. ..."

Respuesta: Esta Comisión de Consultas en Consulta N° 5.099 de 14.01.009 (Bol. 428) y en Consulta N° 5.160 de 14.07.009 (Bol. 434), expresó: «...entendiendo que el pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda.

Tal como ya expresó esta Comisión de Consultas en la mencionada consulta: "... si se realiza una cesión de una promesa de enajenación de un bien inmueble en la que se transfiere una deuda se deberá sumar, al precio de la cesión de promesa, la deuda que se transfiere, si es que la deuda no se encuentra incluida en la cláusula de precio. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la cesión."

Por lo tanto el producido de la venta será el monto abonado por el cesionario más el pasivo transferido.

También se consulta en cuanto a la actualización y comparación de valores a los efectos de determinar la renta.

Corresponde remitirse al artículo 20° del Título 7 del TO 1996, debiéndose tomar el precio de la cesión, convirtiendo a moneda nacional según las cotizaciones vigentes a la fecha de la enajenación.

En el caso del costo, deberán tomarse los valores de adquisición en moneda nacional, según las cotizaciones vigentes al momento de dicha adquisición y actualizarse conforme a lo establecido en el inciso segundo del mismo artículo, adicionándose el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del cedente.»

En Consulta N° 5.252 de 16.03.010 (Bol. 442), se expresó: "...El precio en el caso planteado es el que surge de la escritura pública; siendo la suma identificada en el párrafo 1 (reseñado en "Situación en Consulta" de la presente) gastos de adquisición que no integran el precio (habiéndose así consignado el recibo de pago de la referida suma) y como tal no integra el costo fiscal actualizado."

En el caso planteado y de acuerdo a documentación adjunta, se estableció en la cláusula "H" de la escritura pública, que: "La deuda del padrón XX ante la Intendencia Municipal de Montevideo asumida por la compradora (que no fue descontada del precio de venta) ascendía a junio de 2008 (fecha del remate) a la suma de $ 28.189, según surge de la documentación que tengo a la vista."

Por lo cual y conforme a la constancia efectuada en el documento público (escritura judicial de compraventa), asiste razón a la consultante en cuanto a que el costo de adquisición está integrado por el precio del remate, más lo abonado por tributos domiciliarios, monto no descontado del precio, ambos conceptos actualizables según la normativa transcripta.

15.04.013 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 479