Costo de adquisición en IRPF: deudas tributarias asumidas por el comprador

La correcta determinación del costo de adquisición de un inmueble es fundamental para el cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al momento de su enajenación. Una consulta reciente a la DGI permite aclarar cómo deben tratarse las deudas tributarias asumidas por el comprador en esta determinación.

El caso planteado

Una escribana pública consultó sobre la situación de un inmueble adquirido en remate extrajudicial del BHU, donde las condiciones de venta establecían que el comprador debía hacerse cargo de:

• Tributos nacionales y municipales adeudados
• Contribución Inmobiliaria
• Impuesto a Primaria
• Consumos y gastos comunes
• Cualquier otro concepto referente al bien

La duda específica era si estos importes adicionales al precio de remate podían incluirse en el costo de adquisición para efectos del IRPF.

Marco normativo aplicable

Según el artículo 29º del Título 7 Texto Ordenado 2023, el costo de adquisición de un inmueble se determina como:

"La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de cargo del enajenante."

Este costo fiscal debe actualizarse aplicando el incremento de la unidad indexada (UI) entre el primer día del mes siguiente a la adquisición y el último día del mes anterior a la enajenación.

Criterio de la DGI

La DGI estableció un criterio claro y consistente: el pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio. La fundamentación es que el vendedor (en este caso el BHU) ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda.

Por tanto, el valor de adquisición debe incluir:

• Precio pagado al BHU (establecido en la cláusula quinta de la escritura)
• Deudas asumidas por Impuesto de Primaria y Contribución Inmobiliaria (no incluidas en el precio)

Ambos conceptos deben ser actualizados según la normativa vigente.

Precedente jurídico

Esta posición tiene respaldo en la Consulta N° 5.440 de 15.04.2013, donde se determinó que en casos similares:

"el costo de adquisición está integrado por el precio del remate, más lo abonado por tributos domiciliarios, monto no descontado del precio, ambos conceptos actualizables según la normativa"

Importante: no son mejoras

La DGI aclaró específicamente que estos importes no constituyen mejoras en los términos del artículo 29º del Título 7 T.O. 2023 y artículo 26 del Decreto Nº 148/007. Son parte integral del costo de adquisición, no agregados posteriores.

Implicancias prácticas

Para los escribanos y contribuyentes, esto significa:

• Documentar correctamente tanto el precio como las deudas asumidas en la escritura
• Conservar comprobantes de todos los pagos realizados por conceptos tributarios
• Aplicar actualización a la totalidad del costo de adquisición (precio + deudas)
• No requiere declaración adicional del vendedor sobre mejoras, ya que no se trata de ese concepto

Texto completo de la consulta

ESCRIBANA PÚBLICA. ENAJENACIÓN DE INMUEBLE. COSTO IRPF.

Una escribana pública consulta con relación al valor de adquisición a considerar como costo de un inmueble a efectos de su enajenación y cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

El inmueble fue adquirido en remate extrajudicial realizado por el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), incluyendo entre las condiciones de la enajenación el pago de las deudas por concepto de todos los tributos nacionales y municipales (Contribución Inmobiliaria e Impuesto a Primaria), consumos, gastos comunes y cualquier otro concepto referente al bien adquirido. El adquirente se hizo cargo de la deuda que recaía sobre el enajenante del inmueble con respecto al bien objeto de la compra-venta por los conceptos anteriormente mencionados.

La consulta planteada radica en determinar si el precio abonado al BHU más los importes pagados por deuda de los mencionados tributos, pueden ser considerados incluidos en el costo de enajenación del bien a efectos del cálculo del IRPF; o si correspondería solicitarle al vendedor una declaración, que quedaría en poder de la escribana actuante, especificando los montos a agregar como mejoras en el costo de adquisición.

De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 29º del Título 7 Texto Ordenado 2023, el costo o valor de adquisición de un inmueble se determina como:

"B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de cargo del enajenante.

El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada (UI) entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada (UI), se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo (IPC) hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia".

Como surge de la copia de escritura de compraventa presentada, en su cláusula QUINTA se estableció el precio, y en la SÉPTIMA el comprador asume la deuda de todos los tributos nacionales y municipales. En situaciones similares esta Comisión de Consultas se ha expedido entendiendo que el pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda. Por tanto, al precio de compraventa (léase, precio abonado a BHU), corresponde sumarle la deuda asumida con relación al Impuesto de Primaria y a la Contribución inmobiliaria (no incluida en la cláusula de precio), integrándose de esa manera con ambos conceptos el valor de adquisición del inmueble, actualizados de acuerdo a lo dispuesto.

Tal posición ha sido sostenida en Consulta N° 5.440 de 15.04.013 (Bol. Nº 479), en la cual se entendió: "Por lo cual y conforme a la constancia efectuada en el documento público (escritura judicial de compraventa), asiste razón a la consultante en cuanto a que el costo de adquisición está integrado por el precio del remate, más lo abonado por tributos domiciliarios, monto no descontado del precio, ambos conceptos actualizables según la normativa transcripta".

Finalmente, corresponde dejar constancia que los referidos importes no integran el concepto de mejoras que puedan incorporarse al costo de adquisición en los términos dispuestos por el artículo 29º del Título 7 T.O. 2023 y artículo 26 del Decreto Nº 148/007 de 26.04.007.

03.12.025 – Sub Director General de Rentas en ejercicio de la Dirección General, acorde.

Fecha de publicación Web: 14 de enero de 2026