Conversión a propiedad horizontal y refacciones: tratamiento IVA

Contexto de la consulta

Una sociedad anónima planea comprar un inmueble bajo el régimen de propiedad común (apartamentos individuales ya construidos) para posteriormente convertirlo a propiedad horizontal y venderlo. La operación incluye obras de acondicionamiento menores como mejora de fachadas, refacción de cañerías, pintura y cambio de revestimientos.

La consulta se centra en determinar si estas enajenaciones posteriores estarán gravadas por IVA o quedarán exoneradas del impuesto.

Marco normativo aplicable

Según el literal B) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996, la enajenación de inmuebles está exonerada del IVA, con excepción de:

• La primera enajenación realizada por empresas constructoras o promotoras
• Inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos

Criterios para determinar refacción significativa

El artículo 36 del Decreto N° 207/007 establece que existe refacción o reciclaje significativo cuando se verifica alguna de estas hipótesis:

a) Incremento de los metros construidos en más de un 25%

b) Cuando el valor real se incremente en más de un 50%, como consecuencia de las mejoras realizadas

Criterio específico de la DGI

Para el caso de conversión de propiedad común a propiedad horizontal, la DGI establece un criterio objetivo para medir el incremento del valor:

Comparar el Valor Real de Catastro (VRC) que tenía el padrón al momento de la compra, con la sumatoria resultante de los VRC de todas las unidades luego de la incorporación a la Propiedad Horizontal.

Punto clave: El VRC final debe ser el que surja luego de realizadas todas las obras de acondicionamiento.

Implicancias prácticas del criterio

Si NO se verifican las hipótesis de refacción significativa:

• Las enajenaciones quedan exoneradas del IVA
• No hay obligación de facturar con IVA
• Los compradores no pueden computar crédito fiscal

Si SÍ se verifica alguna hipótesis:

• Las enajenaciones quedan gravadas con IVA
• Se aplica la tasa mínima del 10%
• Obligación de facturar con IVA incluido
• Los compradores pueden computar crédito fiscal (si corresponde)

Ejemplo práctico

Supongamos que una sociedad compra un inmueble en propiedad común con VRC de $ 2.000.000. Después de convertirlo a propiedad horizontal y realizar las refacciones, la suma de los VRC individuales es de $ 2.800.000.

Cálculo del incremento:
($ 2.800.000 - $ 2.000.000) / $ 2.000.000 = 40%

Como el incremento es del 40% (menor al 50%), las enajenaciones quedarían exoneradas del IVA.

Consideraciones importantes

• Timing del cálculo: El VRC final se debe considerar después de completadas todas las obras
• No creación de nuevas unidades: La conversión a propiedad horizontal no implica construcción de nuevas unidades físicas
• Metros cuadrados: No debe incrementarse la superficie construida en más del 25%
• Ambas condiciones: Basta que se verifique una sola hipótesis para que aplique el gravamen

Texto completo de la consulta

Una sociedad anónima que comprará un inmueble para posteriormente enajenarlo consulta el tratamiento de la operativa en sede del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

El inmueble que comprará se compone de unidades habitacionales construidas (apartamentos individuales), que se encuentran registrados jurídicamente bajo el régimen de Propiedad Común y una vez adquirido el mismo, la consultante procederá a incorporarlo a Propiedad Horizontal (régimen dado por el Decreto-Ley N° 14.261 de 3 de setiembre de 1974) teniendo como resultado que cada unidad habitacional tendrá su padrón individual en dicho régimen.

Asimismo se le realizarán obras de acondicionamiento menores, como ser: mejora y limpieza de fachadas, refacción y reemplazo de cañerías de baños y cocinas, pintura y cambios de revestimientos.

Una vez culminado esto, se venderán las unidades de Propiedad Horizontal, aclarando la consultante que en ningún caso se crearán nuevas unidades habitacionales físicas, no se aumentarán los metros cuadrados construidos, ni se incrementará el Valor Real de Catastro (VRC) en más del 50% como consecuencia de acondicionamientos, mejoras y refacciones.

A los efectos de este último indicador, plantea comparar el VRC que tenía el padrón al momento de la compra, con la sumatoria resultante de los VRC de todas las unidades luego de la incorporación a la Propiedad Horizontal.

La consultante adelanta opinión acerca de que las enajenaciones que haga de los padrones individuales no resultarán alcanzadas por el IVA por tratase de unidades habitacionales ya existentes y que no verifican las condiciones establecidas en los artículos 32, 35 y 36 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007.

RESPUESTA DGI:

Para dar respuesta, es preciso tener en cuenta que el literal B) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996, establece que se encuentra exonerada del IVA, la enajenación de inmuebles, salvo que se trate de la primera enajenación (o promesa) realizada por empresas constructoras o promotoras, incluyendo aquellos inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos.

El artículo 36 del Decreto N° 207/007 aclara que, a estos efectos, se entiende que hay una refacción o reciclaje significativo, cuando se verifiquen alguna de las siguientes hipótesis:

a) Incremento de los metros construidos en más de un 25%.

b) Cuando el valor real se incremente en más de un 50%, como consecuencia de las mejoras realizadas.

En cuanto a la hipótesis a), la consultante manifiesta que no se verificaría y en cuanto a la b), esta Comisión de Consultas comparte el indicador objetivo elaborado por el contribuyente, con la salvedad de que el VRC final debe ser el que surja luego de realizadas todas las obras de acondicionamiento señaladas.

Si tampoco se verificase esa segunda hipótesis, las enajenaciones de los inmuebles se encontrarían exoneradas del IVA. De verificarse cualquiera de ellas, resultarían gravadas a la tasa mínima del 10%.

19.12.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 15 de febrero de 2023.