Construcción de vivienda: obligaciones tributarias del propietario

Contexto de la situación

Cuando decidís construir tu vivienda y optás por un contrato de obra por administración, te convertís en algo más que el dueño del inmueble: asumís responsabilidades tributarias específicas que es fundamental conocer.

En este tipo de contratos, vos como propietario te hacés cargo de los aportes de seguridad social de los trabajadores de la construcción, lo que te coloca en una posición particular frente a las obligaciones fiscales.

Tu rol como responsable sustituto del IRPF

Según el criterio de la DGI, cuando contratás una obra por administración y te hacés cargo de los aportes patronales, te convertís en responsable sustituto del IRPF de los trabajadores de la construcción.

Esto significa que tenés la obligación de:

• Retener el IRPF sobre los jornales que liquides directamente
• Realizar las declaraciones correspondientes ante la DGI
• Depositar las retenciones en tiempo y forma

¿Sobre qué montos retenés?

Es importante destacar que solo retenés IRPF sobre los jornales que vos liquidues. Los beneficios salariales como aguinaldo, licencia y suma para mejor goce de licencia son pagados directamente por BPS, por lo que no son tu responsabilidad.

Situación especial de los trabajadores

Los trabajadores de la construcción que perciben ingresos tanto del empleador (vos) como del BPS se encuentran en situación de ingresos múltiples. Esto implica que:

• Deben realizar declaración jurada anual de IRPF
• Pueden tener saldo a pagar adicional
• Quedan exonerados si no superan las 150.000 UI anuales y cumplen otras condiciones del artículo 78 bis

Obligaciones de IVA en la construcción

Además del IRPF, cuando construís tu vivienda bajo modalidad administración, te convertís en contribuyente de IVA por la agregación de valor originada en la construcción.

Esta obligación surge cuando:

• El inmueble no está afectado a actividades que generen ingresos gravados por IVA
• No genera rentas computables para IRAE o IMEBA
• Se trata de construcción sobre inmuebles propios

Aspectos prácticos a considerar

Documentación necesaria: Mantené registros detallados de todos los jornales pagados y las retenciones efectuadas.

Plazos de vencimiento: Las retenciones de IRPF deben depositarse siguiendo el cronograma establecido por la DGI según tu RUT.

Asesoramiento profesional: Dado la complejidad de las obligaciones, es recomendable contar con asesoramiento contable especializado.

Diferencias con otros tipos de contrato

Es crucial entender que estas obligaciones surgen específicamente del contrato de obra por administración. En otros tipos de contratos de construcción, como el de empresa, las responsabilidades tributarias recaen sobre el constructor.

Texto completo de la consulta

PERSONA FÍSICA QUE REALIZA OBRA DE EDIFICACIÓN – CONTRATO DE OBRA POR ADMINISTRACIÓN – IRPF – AGENTE DE RETENCIÓN.

Una persona física titular de un inmueble realizó una obra de edificación completa con destino a vivienda en el mismo. A tales efectos suscribió un contrato de obra por administración con el constructor.

En dicho contrato se explicita que los aportes por concepto de seguridad social a que refiere el artículo primero del Decreto-Ley N° 14.411 de 7 de agosto de 1975 serán de cargo del propietario.

En particular, se consulta si debe asumir la calidad de agente de retención del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de acuerdo con el Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

Esta Comisión de Consultas entiende que de acuerdo con el literal a) del artículo 62 del Decreto N° 148/007, el consultante se constituye en responsable sustituto del IRPF.

En efecto, el mencionado artículo dispone lo siguiente:

"Artículo 62. (Responsables sustitutos - Afiliados activos al Banco de Previsión Social). Desígnase responsables sustitutos a los siguientes sujetos: a) los empleadores de los afiliados activos al Banco de Previsión Social a que refiere el artículo anterior".

Por su parte, el literal a) del artículo 70 del Decreto N° 148/007, refiere específicamente a la determinación de las retenciones del IRPF en el caso de los trabajadores de la construcción.

"Artículo 70.- (Construcción).- En el caso de los trabajadores de la construcción comprendidos por el régimen especial de aportación unificada previsto por el Decreto Ley N° 14.411 de 7 de agosto de 1975, las retenciones del impuesto que se reglamenta, se efectuarán cuando el trabajador perciba las rentas gravadas, en las siguientes hipótesis: a) Cuando el trabajador perciba su salario del responsable sustituto a que refiere el art. 62 literal a del presente decreto. b) Cuando el Banco de Previsión Social pague los beneficios salariales a que refiere el art. 5° inciso 2 del D. Ley N° 14.411 de 7 de agosto de 1975 (sueldo anual complementario, licencia anual y suma para el mejor goce de la licencia)."

Con lo cual, el propietario del inmueble será responsable del IRPF solamente sobre los jornales liquidados.

El trabajador de la construcción al percibir partidas de dos sujetos distintos -el empleador por los jornales liquidados y el BPS por los beneficios salariales- se encuentra en situación de ingresos múltiples, por lo que deberá realizar la declaración jurada anual del IRPF y abonar el saldo correspondiente, salvo que quede comprendido en lo dispuesto en el artículo 78 bis del Decreto N° 148/007 (entre otras condiciones, que no haya superado en el ejercicio 150.000 unidades indexadas).

Por último, cabe precisar que en la medida que se trata de un contrato bajo la modalidad administración y en tanto el inmueble no se encuentre afectado a actividades que genere ingresos gravados por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), ni rentas computables para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y el Impuesto a la Enajenación de Bienes Agropecuarios (IMEBA); el titular se constituirá en contribuyente del IVA por la agregación de valor originada en la construcción realizada sobre inmuebles, de acuerdo con el literal D) del artículo 2° del Título 10 del T.O. 1996, y el literal M) del artículo 6° del mismo título.

24.02.025 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 23 de abril de 2025.