Condominio agropecuario: salida de condóminos y venta a terceros

El condominio agropecuario y sus implicancias tributarias

Cuando una explotación agropecuaria es heredada por varios hermanos, se genera una situación jurídica particular conocida como condominio sucesorio. Desde el punto de vista tributario, este condominio que desarrolla actividades económicas es considerado una sociedad de hecho, lo que genera obligaciones específicas ante la DGI.

En estos casos, es común que con el paso del tiempo alguno de los condóminos decida retirarse del negocio familiar y vender su parte a terceros. Esta operación tiene importantes consecuencias fiscales que deben conocerse previamente.

¿Condominio o sociedad de hecho?

La DGI establece una distinción clara:

• Condominio: Situación donde la propiedad es compartida por varias personas, regulada por normativa civil
• Sociedad de hecho: Cuando dos o más personas se obligan a realizar aportes para ejercer una actividad comercial organizada

En el caso de un condominio sucesorio que explota agropecuariamente los bienes heredados, estamos ante una sociedad de hecho cuyos socios son los herederos.

Proceso de salida del condómino: aspectos tributarios

1. Adjudicación de bienes al condómino saliente

Cuando un heredero decide retirarse, primero debe adjudicársele su cuota parte en el acervo hereditario. Los bienes que recibe (inmuebles, semovientes, maquinarias) se consideran aportados a la sociedad desde el fallecimiento del causante.

El retiro de estos bienes genera:

• IRAE: Se considera renta bruta el retiro de bienes para uso particular, valuados al precio corriente de venta
• IVA: La afectación al uso privado queda asimilada a entregas a título oneroso (excepto semovientes que tienen IVA en suspenso)

2. Venta posterior a terceros

La venta de inmuebles y semovientes por parte del heredero saliente a un tercero que los explotará individualmente constituye enajenación de establecimiento agropecuario, alcanzada por:

• IRAE: Como renta de fuente uruguaya
• IVA: Aplicable a la operación (semovientes con IVA en suspenso)

Continuidad del RUT y la actividad

Una pregunta frecuente es si el condominio puede mantener su RUT tras la salida de un condómino. La respuesta es sí, siempre que:

• Permanezcan al menos dos condóminos
• Se mantenga la actividad agropecuaria
• Se actualicen los datos en el RUT informando la salida del condómino

No es necesario clausurar e inscribir un nuevo condominio si se cumplen estas condiciones.

Consideraciones prácticas importantes

Planificación es clave: Estos procesos deben planificarse cuidadosamente considerando las implicancias tributarias de cada etapa, desde la adjudicación hasta la venta final.

Aspectos a tener en cuenta:

• Documentación: Es fundamental contar con documentación que respalde las fechas y valores de las operaciones
• Valuaciones: Los bienes deben valuarse a precios de mercado al momento de cada operación
• Timing: Considerar los momentos óptimos para realizar las adjudicaciones y ventas
• Asesoramiento: Contar con asesoramiento profesional para optimizar la carga tributaria

Ejemplo práctico

Un caso típico sería:

1. Fallece el padre propietario de estancia (1987)
2. 6 hijos heredan y forman condominio agropecuario
3. Se adjudica a un hijo su parte (1988)
4. Salen 2 condóminos más (1993)
5. Quedan 3 hermanos explotando
6. En 2011, uno más se retira: se le adjudican bienes y los vende a tercero
7. Continúan 2 hermanos con el mismo RUT

Cada movimiento tiene consecuencias tributarias específicas que deben considerarse.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.529

CONDOMINIO TITULAR DE EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA - ADJUDICACIÓN DE BIENES AL CONDÓMINO SALIENTE - VENTA DE SU CUOTA PARTE POR EL CONDÓMINO SALIENTE A UN TERCERO - IRAE - IVA - RUT - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

La Consulta

El Sr. A falleció el 10/10/1987 siendo titular de una explotación agropecuaria sobre inmuebles rurales propios.

Con fecha 03/09/1988 se efectúa la declaratoria de herederos en la sucesión del Sr. A siendo declarados herederos sus 6 hijos.

Con fecha 03/09/1988 se adjudica a uno de los hijos su cuota parte continuando la empresa agropecuaria con los 5 herederos restantes hasta el 31/01/1993, fecha en que se desvinculan 2 de los condóminos.

A partir del 1°/02/1993 la empresa continúa sus actividades en los inmuebles rurales no adjudicados con los 3 hermanos restantes, en carácter de condóminos.

En junio de 2011 uno de los tres hermanos se desvincula de la empresa, se le adjudica su cuota parte en inmuebles rurales y semovientes los que enajena simultáneamente a un tercero quien la explotará individualmente.

A partir del 1°/07/2011 los dos hermanos restantes continúan la explotación sobre el resto de los inmuebles rurales los cuales son propiedad de ambos en carácter de condóminos.

Asimismo se informa que el condominio se encuentra inscripto en la DGI como sociedad de hecho contribuyente del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

El consultante aclara que en ningún caso se suscribió un contrato de sociedad.

Concretamente, se consulta en forma no vinculante, cuáles son los impuestos que gravan la enajenación al tercero, de la cuota parte del condómino que se separó del condominio y si dicho condominio puede mantener su continuidad como contribuyente con el mismo número de RUT, continuando sus actividades sin los bienes del condómino que se retira (inmuebles, maquinarias y semovientes) o, por el contrario, deberá clausurar sus actividades a la fecha de la venta e inscribir un nuevo condominio con los dos herederos que permanecen.

La Respuesta

1) Efectos tributarios de la adjudicación de bienes al condómino saliente.

En forma previa a analizar los impuestos que gravan la enajenación de los bienes que realiza el condómino al tercero, corresponde abordar el análisis de los efectos tributarios que tiene la salida del condómino del condominio sucesorio cuando éste es titular de una explotación agropecuaria.

Al respecto cabe citar la Consulta N° 5.145 de 14.07.009 (Bol. 434) en la que se distinguió el concepto de condominio del de sociedad de hecho.

De acuerdo a dicha consulta mientras que el condominio es aquella situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas, rigiéndose por la normativa civil, la sociedad de hecho regulada por la Ley N° 16.060 de 04 de setiembre de 1989, es considerada una sociedad comercial.

[El texto continúa con el análisis detallado de la DGI sobre los aspectos tributarios específicos de cada situación planteada...]