Cesión de derechos hereditarios, promesas inmobiliarias e ITP: guía completa

Introducción al tema

Las operaciones inmobiliarias y las cesiones de derechos suelen generar múltiples dudas tributarias, especialmente cuando involucran monedas extranjeras, unidades indexadas o modificaciones posteriores a los contratos originales. La DGI ha establecido criterios claros para estos escenarios complejos.

Cesión de derechos hereditarios y posesorios

Cuando se realizan cesiones de derechos hereditarios o posesorios con precios pactados en moneda extranjera o unidades indexadas, es fundamental conocer qué cotización aplicar:

Precios en dólares americanos

Para determinar el monto imponible en el ITP, se debe tomar la cotización interbancaria del día anterior al de la celebración del negocio, según el artículo 103 del Decreto N° 597/988.

• Si no hay cotización ese día, se usa la del último día hábil anterior
• Si la moneda no se cotiza, se calcula según el arbitraje correspondiente

Precios en unidades indexadas

Al no existir previsión normativa específica para el ITP, se aplica integración analógica tomando el criterio del IRPF:

• Se toma la cotización vigente al último día del mes anterior a la operación
• Basado en la Resolución DGI N° 662/007

Promesas de enajenación inmobiliaria

Un aspecto clave es determinar el monto imponible cuando el precio pactado es inferior al valor real de catastro:

Criterio DGI: El monto imponible para el ITP será siempre el valor real de catastro actualizado por IPC, independientemente del precio pactado en la operación.

Esta regla se aplica a:

• Enajenaciones de inmuebles
• Promesas de enajenación
• Cesiones de las promesas mencionadas

Modificaciones a promesas de compraventa

Cuando una promesa de compraventa se modifica posteriormente (por ejemplo, agregando el uso exclusivo de una cochera), surgen interrogantes sobre el tratamiento en IRPF:

Determinación del costo fiscal

Se debe tomar como costo el precio de la promesa modificada, actualizándolo desde la fecha de la promesa original según el artículo 29° del Título 7 T.O. 2023.

Liquidación del incremento patrimonial

El IRPF se liquida considerando:

• Precio único: Se toma el precio total de la compraventa
• Sin división: No corresponde tributar por separado el inmueble y los anexos (como cocheras)
• Reliquidaciones: Pueden ser necesarias por las rectificaciones realizadas

Casos prácticos frecuentes

Ejemplo 1: Cesión de derechos hereditarios en dólares

Si se cede un derecho hereditario por USD 50.000 el día martes, y la cotización interbancaria del lunes fue $43,20:

• Monto imponible ITP: $2.160.000 (50.000 × 43,20)

Ejemplo 2: Promesa de venta con precio menor a catastro

Inmueble con valor de catastro actualizado $8.000.000, precio pactado $6.000.000:

• Base imponible ITP: $8.000.000 (valor catastro actualizado)
• No se considera el precio pactado de $6.000.000

Errores comunes a evitar

• Usar cotizaciones incorrectas: No confundir las reglas entre dólares y unidades indexadas
• Aplicar precio pactado en ITP: Siempre prevalece el valor de catastro actualizado
• Dividir incrementos patrimoniales: En modificaciones de promesas, el IRPF se calcula sobre el precio total
• Olvidar actualizaciones: El costo debe actualizarse desde la promesa original

Implicancias para escribanos y contribuyentes

Estos criterios tienen impacto directo en:

• Cálculo de honorarios: Basados en el monto imponible real
• Liquidación de impuestos: Correcta determinación de ITP e IRPF
• Planificación fiscal: Consideración de las actualizaciones monetarias
• Documentación: Necesidad de reliquidaciones en modificaciones

Texto completo de la consulta

CONSULTA TRIBUTARIA 6600

CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS O POSESORIOS – PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES – VENTA DE INMUEBLE URBANO CON ANTECEDENTE DOMINIAL CON PROMESA DE COMPRAVENTA MODIFICADA – ITP – IRPF – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una escribana consulta en forma No vinculante acerca del tratamiento tributario a efectos del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y/o del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de diferentes negocios, a saber:

1) Con relación a un negocio de "Cesión de derechos hereditarios" o de "Cesión de derechos posesorios", con precio pactado en dólares americanos o en unidades indexadas, consulta con respecto al ITP cuál es la cotización que debe tomarse para determinar el monto imponible;

2) Con respecto a la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles y cesiones de estas últimas (Artículo1° literales A y B, Título 19, Texto Ordenado 2023, en adelante: "T.O."), cuál es el monto imponible a considerar para el ITP en tanto el precio del negocio será inferior al valor real de catastro; y

3) Finalmente, con relación a un negocio de venta de un inmueble urbano, unidad de propiedad horizontal, que tiene como antecedente dominial una promesa de compraventa que posteriormente fue modificada producto de una rectificación de la misma, en la cual se incorporó el uso exclusivo de un garaje (bien común de uso exclusivo), el actual vendedor que fue anteriormente el promitente comprador, consulta respecto del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

• si para determinar el costo fiscal del inmueble en la compraventa, debe tomarse el precio de la promesa original o el precio de la promesa modificada, y
• si corresponde tributar por separado el incremento patrimonial (la unidad de propiedad horizontal por un lado y el uso exclusivo del garaje por otro), aunque la compraventa actual tenga un precio total y único, y en caso afirmativo, cómo se establece el precio para cada uno.

Esta Comisión de Consultas se ha expedido en los siguientes términos:

1) "Cesión de derechos hereditarios" o de "Cesión de derechos posesorios".

Cuando los referidos negocios sean con precio pactado en Dólares Americanos deberá tomarse la cotización interbancaria del día anterior al de la celebración del negocio, acorde a lo establecido en el artículo 103 del Decreto N° 597/988 de 21.09.988, cuando la moneda no se cotice, se calculará su valor de acuerdo al arbitraje correspondiente. Si no existiera cotización a esa fecha, se tomará la del último día hábil anterior.

Por su parte, cuando el precio pactado sea en Unidades Indexadas al no existir previsión normativa expresa, deberá recurrirse a la integración analógica y en consecuencia, aplicar la previsión respectiva con relación al IRPF por lo que corresponderá tomar la cotización vigente al último día del mes anterior al de la operación (Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007, Numeral 6°).

2) "Enajenación o promesa de enajenación de inmuebles y cesiones de estas últimas".

En cuanto al monto imponible a considerar a efectos del ITP en el caso de enajenaciones y promesas de enajenaciones de inmuebles (así como las cesiones de éstas), el monto imponible en todos los casos estará dado por el valor real de catastro actualizado por IPC, de acuerdo a lo establecido por el artículo 4° del Decreto N° 252/998 de 16.09.998.

3) Venta de inmueble unidad de Propiedad Horizontal con antecedente de promesa de compraventa rectificada posteriormente (inclusión de una cochera de uso exclusivo, modificándose el precio pactado originalmente).

En este caso, corresponde tomar como costo el precio de la promesa modificada, debiendo actualizarse el mismo desde la fecha de la promesa original, de acuerdo al artículo 29° del Título 7 T.O. 2023. El IRPF generado como consecuencia del incremento patrimonial derivado de la citada compraventa deberá liquidarse y pagarse considerando el precio de la misma, no correspondiendo tributar en forma separada el IRPF ni considerar en forma independiente el precio del inmueble y el precio del garaje. Esto es sin perjuicio de las reliquidaciones de las Declaraciones Juradas que correspondieron realizarse como consecuencia de la mencionada rectificación.

26.12.024 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 5 de febrero de 2025.