Cesión de derechos de mejor postor en remates: no exonerada de IVA

La situación en el sector bancario

Los bancos frecuentemente participan en remates judiciales de inmuebles cuando ejecutan garantías de clientes que incumplen con sus obligaciones crediticias. Una práctica común es que la institución bancaria se posicione como mejor postor, no por interés en el inmueble, sino para asegurar la recuperación del crédito impago.

Posteriormente, el banco puede ceder a un tercero esa posición de mejor postor a título oneroso, obteniendo así los fondos necesarios para cubrir total o parcialmente el monto del crédito ejecutado. Esta operación planteó dudas sobre su tratamiento en el IVA.

La consulta planteada a DGI

Una institución bancaria consultó si la cesión de derechos de mejor postor en remates judiciales está exonerada de IVA bajo el concepto de "cesiones de crédito" establecido en el literal c) del numeral 1) del artículo 38 del Título 10 del T.O. 2023.

Los argumentos del consultante incluían:

• Interpretación amplia del concepto "cesión de créditos" según derecho civil
• Comprensión de "créditos" como derechos personales en general
• Equivalencia con la compraventa del inmueble (operación exonerada)
• Aplicación de la finalidad de la norma (no agregar valor al ciclo productivo)

Criterio de DGI: naturaleza jurídica del derecho

La Dirección General Impositiva analizó la naturaleza jurídica del derecho de mejor postor y concluyó que se trata de:

"Derechos de carácter personal de naturaleza mueble que comprende una obligación de hacer, que es el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio"

Esta caracterización es fundamental porque distingue el derecho de mejor postor de un crédito tradicional. Mientras que un crédito típicamente implica el derecho a recibir una prestación (generalmente dinero), el derecho de mejor postor constituye una obligación de hacer específica: la escrituración del inmueble.

¿Por qué no aplica la exoneración?

La DGI estableció que la cesión de derechos de mejor postor no está comprendida en la exoneración de cesiones de crédito por las siguientes razones:

Diferencia conceptual fundamental

La exoneración de "cesiones de crédito" del artículo 38 del Título 10 se refiere a operaciones que no agregan valor al ciclo productivo y constituyen meras transferencias de derechos crediticios. El derecho de mejor postor, en cambio, involucra una obligación de hacer específica.

Precedente jurisprudencial

La DGI se basó en la Consulta N° 5.166 del 15.06.009, que ya había establecido la naturaleza personal y mueble de estos derechos, caracterizándolos como una obligación de hacer.

Implicancias prácticas para las instituciones bancarias

Esta resolución tiene consecuencias directas para el sector bancario:

• Carga tributaria adicional: Las cesiones de derechos de mejor postor deben incluir IVA
• Costos operativos: Mayor costo en la recuperación de créditos mediante este mecanismo
• Planificación fiscal: Necesidad de considerar el IVA en el cálculo de rentabilidad de estas operaciones
• Documentación: Importancia de emitir facturas con IVA por estas cesiones

Errores comunes en la interpretación

Equiparar cesión con compraventa

Un error frecuente es considerar que la cesión de derechos de mejor postor equivale a la compraventa del inmueble. Si bien el resultado final puede ser similar, jurídicamente son operaciones diferentes con tratamientos tributarios distintos.

Aplicación indebida de exoneraciones

No todas las operaciones relacionadas con inmuebles están exoneradas de IVA. La cesión de derechos de mejor postor, pese a su vinculación con un inmueble, constituye una prestación de servicios gravada.

Recomendaciones para el cumplimiento

Las instituciones que realicen cesiones de derechos de mejor postor deben:

• Incluir IVA en todas las operaciones de cesión de estos derechos
• Emitir la documentación fiscal correspondiente
• Registrar correctamente estas operaciones en su contabilidad
• Considerar el impacto del IVA en la evaluación de rentabilidad de estas operaciones

Texto completo de la consulta

Consulta Tributaria 6622 - CESIÓN DE DERECHOS DE MEJOR POSTOR EN REMATE JUDICIAL DE BIENES INMUEBLES – IVA – EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

Una institución bancaria realiza una consulta sobre el tratamiento tributario de la situación que se describe a continuación.

Manifiesta que cuando la consultante ejecuta judicialmente a los clientes que incumplen con los créditos que se les han conferido, solicita el remate del bien inmueble que estuviese afectado en garantía. En el marco de esos remates, algunas veces el banco se coloca en la posición de mejor postor, no porque le interese la propiedad del inmueble, que no forma parte de su negocio, sino para asegurarse una suma suficiente para cubrir la totalidad o la mayor parte posible del monto impago del crédito en ejecución. Luego de colocarse en la posición de mejor postor, el banco le cede a un tercero y a título oneroso esa posición, con lo cual logra los fondos necesarios para recuperar todo o parte del crédito ejecutado. En definitiva, la cesión de los derechos de mejor postor es una herramienta que el banco utiliza para satisfacer el crédito impago.

La consultante desea conocer la opinión de la DGI sobre el tratamiento frente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la referida cesión de los derechos de mejor postor en remate judicial de bienes inmuebles, adelantando opinión respecto a que está incluida en la exoneración de las "cesiones de crédito" establecida en el literal c) del numeral 1) del artículo 19° Título 10 T.O. 1996 (actual artículo 38° Título 10, T.O. 2023).

Esta Comisión de Consultas entiende que, para determinar el objeto del contrato de cesión de derechos de mejor postor en un remate, es necesario analizar la naturaleza jurídica de este derecho. Y en ese sentido, cabe convocar lo manifestado en la Consulta N° 5.166 del 15.06.009 (Bol. N° 433): "En primer lugar corresponde señalar que la doctrina considera que la cesión de derechos de mejor postor tiene por objeto derechos de carácter personal de naturaleza mueble que comprende una obligación de hacer, que es el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio". Por lo que, la cesión de los derechos de mejor postor no se encuentra comprendida en la exoneración invocada, quedando gravada con IVA.