IRPF por venta de inmuebles 2025: guía completa para emprendedores

¿Qué es el IRPF por Incrementos Patrimoniales?

Cuando vendés un inmueble en Uruguay, es probable que tengas que pagar el IRPF por Incrementos Patrimoniales. Este impuesto grava la ganancia que obtenés en la venta, aplicando una tasa del 12% sobre la renta computable.

Lo que muchos no saben es que el escribano que interviene en la operación actúa como agente de retención, lo que significa que va a retener el impuesto, presentar la declaración jurada y pagarlo a la DGI por vos.

¿Qué método de cálculo corresponde según cuándo compraste?

El método de cálculo depende de cuándo compraste el inmueble:

• Compra antes del 1° de julio de 2007: Podés elegir entre criterio ficto o criterio real (el que más te convenga)
• Compra desde el 1° de julio de 2007: Solo podés usar criterio real

En ambos casos, se utiliza el precio de venta o el valor real de Catastro, siempre el mayor de los dos.

Criterio ficto vs. criterio real: ¿cuál te conviene?

Criterio ficto (solo disponible para compras pre-2007):

Es el método más simple. La renta computable es el 15% del mayor valor entre precio de venta y valor de Catastro. En la práctica, terminás pagando el 1,8% del valor del inmueble (12% de 15%).

Criterio real:

Acá calculás la ganancia real restando al precio de venta todos los costos actualizados: precio de compra, ITP que pagaste como comprador, y mejoras documentadas. Todo actualizado por la variación de la UI.

Este método puede ser más conveniente si el inmueble no se revalorizó mucho o si hiciste mejoras importantes.

La exoneración por vivienda permanente: una oportunidad que no podés desaprovechar

Si estás vendiendo tu vivienda para comprar otra, podés estar exonerado del IRPF si cumplís todas estas condiciones:

• El inmueble que vendés no supera 1.200.000 UI
• Destinás al menos 50% de lo que cobrás a comprar otra vivienda
• Comprás la nueva vivienda dentro de 12 meses
• La nueva vivienda no supera 1.800.000 UI

Importante: El escribano igual va a retener el impuesto, pero después podés solicitar la devolución a la DGI.

Aspectos prácticos que tenés que considerar

El escribano tiene 15 días corridos desde el otorgamiento de la escritura para presentar la declaración jurada (Formulario 1700 en SIGMA) y pagar el impuesto.

Si tenés un inmueble comprado antes de 2007, es fundamental que analices cuál método te conviene más antes de firmar. Una vez que el escribano presenta la DJ, ya no podés cambiar.

Para inmuebles comprados muy baratos hace años, el criterio ficto suele ser más conveniente. Pero si hiciste mejoras importantes o el inmueble no se revalorizó tanto, el criterio real puede ser mejor opción.

Ejemplo práctico: inmueble comprado en 2005

Imaginemos que vendés un inmueble por $6.000.000 que compraste en 2005 por $2.000.000:

Con criterio ficto:
Renta computable = 15% × $6.000.000 = $900.000
IRPF = 12% × $900.000 = $108.000

Con criterio real:
Si actualizás el costo de $2.000.000 por UI desde 2005, más las mejoras actualizadas y el ITP, probablemente la renta computable sea menor, resultando en menos impuesto.

La clave está en hacer los cálculos antes de decidir y elegir el método que te genere menos carga tributaria.

Consejos para emprendedores inmobiliarios

Si te dedicás a comprar y vender inmuebles como actividad comercial, estos ingresos pueden estar gravados por IRAE en lugar de IRPF. Es importante que definas bien tu situación fiscal para evitar problemas con la DGI.

Además, si estás invirtiendo en inmuebles, llevá siempre un registro detallado de todas las mejoras que hagás, con facturas y documentación respaldatoria. Esto puede hacer una gran diferencia en el cálculo del criterio real.